정비사업의 유형에 대하여 알아보자
정비사업의 유형에 대하여 알아보자
정비사업 유형의 변화
도시정비사업은 저소득자 집단 거주지를 대상 지역으로 하는 주거환경개선사업과 노후·불량건축물 밀집지역을 대상으로 하는 주택재개발사업 그리고 노후·불량 공동주택을 대상으로 하는 주택재건축사업과 상업·공업지역을 대상으로 하는 도시환경정비사업으로 유형을 분류하였다.
그리고 2012년 개정된 「도시정비법」은 기존의 정비사업 유형에 단독주택 및 다세대 밀집 지역을 대상으로 하는 주거환경 관리사업과 가로구역 내 노후·불량주택 밀집 지역을 대상으로 하는 가로주택정비사업이 추가되었다.
그후 2018년 개정된 「도시정비법」은 기존의 주거환경개선사업과 주거환경관리사업은 주거환경개선사업으로 통합되었고, 주택재개발사업과 도시환경정비사업은 재개발사업으로 통합되었다. 주택재건축사업은 재건축사업으로 변경되었으며, 2012년에 도입되었던 가로주택정비사업은 소규모주택정비법으로 이관되었다.
정비사업 유형
정비사업의 유형은 「도시정비법」 제2조에 따라 주거환경개선사업과 재개발사업 그리고 재건축사업으로 나누어진다. 도시 및 주거환경정비사업의 유형과 같이 대상 지역, 시행자, 시행 절차, 주민 동의 등으로 사업을 구분하여 살펴보면 다음과 같다.
첫째, 정비사업의 대상지역은 주거환경개선사업의 경우 기반시설이 극히 열악한 도시 저소득 주민 밀집지역이고, 재개발사업은 기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역이며, 재건축사업은 기반시설은 양호하나 노후·불량 공동주택이 밀집된 지역이 그 대상이다.
둘째, 정비사업의 시행자는 주거환경개선사업의 경우 시장·군수 등이 직접 시행하거나 토지주택공사, 공공기관 출자법인, 건설업자, 등록업자와 공공시행이 가능하며, 재개발 재건축사업의 경우 조합이 직접 시행하거나 시장·군수등과 공동시행이 가능하다.
셋째, 정비사업의 시행 절차는 주거환경개선사업의 경우 정비계획 수립 및 구역 지정 후 시행자를 지정하나, 재개발 재건축사업의 경우 추진위원회 구성과 조합설립 후 시공자를 선정하여 사업을 진행한다. 재건축사업의 경우에는 정비계획 수립 단계에서 안전진단 절차를 통과하여야 하는 절차가 있다.
넷째, 정비사업의 주민 동의는 주거환경개선사업의 경우 토지등소유자의 3분의 2 이상의 동의를 얻어야 하고, 재개발사업의 경우 추진위원회승인 후 토지등소유자의 4분의 3 및 토지 소유자의 2분의 1의 동의를 얻어야 한다. 또한 재건축사업은 각 동별 구분소유자의 과반수 동의와 전체 구분소유자의 4분의 3 및 토지면적의 4분의 3 이상의 동의를 얻어야 한다.
다섯째, 사업 진행에 동의하지 않은 토지 소유자는 주거환경개선사업과 재개발사업의 경우 수용할 수 있으며, 재건축사업의 경우 매도청구를 해야 한다.
주거환경개선 사업의 개념
주거환경개선사업은 「도시정비법」 제2조에 따라 도시 저소득 주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로 1989년 저소득 주민의 주거복지 증진을 위해 도입되었으며, 1970년대 진행된 주민 자력 재개발과 1980년대 도입된 합동재개발의 문제점을 보완하고 해결하는 것을 정책목표로 한다.
사업방식으로는 지방자치단체에서 먼저 공공시설을 정비한 후 주민이 스스로 정비하는 현지개량방식과 사업시행자가 정비구역을 수용한 후 주택을 건설하여 공급하는 건설방식이 있으며, 이 둘을 혼합한 복합 방식이 있다.
특징으로는 도시 저소득 주민의 주거환경을 개선하기 위해 시행되는 사업으로써 저소득층을 대상으로 주민의 자주적인 의사가 반영되어 기존 주택을 개량하거나 개축하여 가능한 건물을 철거하지 않고 주택을 개량하는 방식이 있다.
장점으로는 기존 재개발 방식과 비교하여 원주민들의 경제적 부담을 낮추어 원주민들의 재정착률을 높이고 지역공동체의 해체 없이 유지할 수 있는 장점이 있다.
주거환경개선사업의 대상지역에 대하여
주거환경개선사업은 도시 저소득 주민의 주거환경을 개선하기 위해 시행되는 사업으로써 가능한 대상지역은 다음과 같다.
첫째, 전용주거지역 또는 제1종 일반주거지역 및 제2종 일반주거지역 중 단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 지역으로서 주거환경의 보전 정비 개량이 필요한 지역.
둘째, 도시정비법 제4조의3에 따라 해제된 정비구역 및 정비예정 구역.
셋째, 기존 단독주택 재건축사업 또는 주택재개발사업을 위한 정비구역의 토지등소유자의 50퍼센트 이상이 주거환경관리 사업으로의 전환에 동의하는 지역.
넷째, 도시재정비법에 따라 재정비촉진지구가 해제된 지역 및 존치지역에서 주거환경개선사업을 진행할 수 있다.
주거환경개선사업의 수립대상 지역은 「도시정비법」시행령 별표1에 따라 다음과 같다.
첫째, 1985년 6월 30일 이전에 건축된 건축물로서 ‘특정건축물 정리에 관한 특별조치법’ 제2조에 따른 무허가건축물 또는 위법 시공 건축물과 노후·불량건축물이 밀집되어 있어 주 거지로서의 기능을 다하지 못하거나 도시미관을 현저히 훼손하고 있는 지역.
둘째, 개발제한구역으로서 그 구역 지정 이전에 건축된 노후·불량건축물의 수가 해당 정비구역의 건축물 수의 50퍼센트 이상인 지역.
셋째, 재개발사업을 위한 정비구역의 토지면적의 50퍼센트 이상의 소유자와 토지 또는 건축물을 소유하고 있는 자의 50퍼센트 이상이 각각 재개발사업의 시행을 원하지 않는 지역.
넷째, 철거민이 50세대 이상 규모로 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 있고 기반 시설이 불량하고 주거환경이 열악하여 주거환경의 개선이 시급한 지역.
다섯째, 정비기반시설이 현저히 부족하여 재해 발생 시 피난 및 구조 활동이 곤란한 지역.
여섯째, 건축이 불가능한 대지로서 효용의 가치가 떨어지는 과소필지 등이 과다한 지역으로서 건축행위 제한 등으로 주거환경이 열악하여 그 개선이 시급한 지역.
일곱째, ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ (이하 국토계획법 이라 한다)에 따른 방재지구로서 주거환경개선사업이 필요한 지역.
여덟째, 단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 지역으로서 주거환경의 보전 정비 개량이 필요한 지역.
아홉째, 「도시정비법」에 따라 해제된 정비구역 및 정비예정 구역.
열째, 기존 단독주택 재건축사업 또는 재개발사업을 위한 정비구역 및 정비예정 구역의 토지 등 소유자의 50퍼센트 이상이 주거환경개선사업으로의 전환에 동의하는 지역.
열한째, 도시재정비법에 따른 존치지역 및 재정비촉진지구가 해제된 지역을 주거환경개선사업의 수립대상 지역으로 지정할 수 있다.
재개발∙ 재건축 사업의 개념정리
재개발사업은 도시정비법 제2조에 따라 정비기반시설이 열악하고 노후∙불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 도시의 기능을 회복하는 사업으로서 상업지역 또는 공업지역 등에서 상권의 활성화와 도시환경을 개선하는 사업을 총칭한다.
재건축사업은 노후∙불량 공동주택이 밀집한 지역으로서 재개발사업에 비해 정비기반시설이 양호하나 건축물이 노후된 지역의 주거환경을 개선하는 사업을 말한다.
정비사업의 시행은 주민의 동의에 의해 설립한 조합이 직접 시행하거나 토지등소유자가 지정한 토지주택공사 등이 진행하며, 주민이 소유한 토지등을 출자하는 형식으로서 토지매입 비용을 낮게 평가할 수 있는 장점이있고 관리처분 방식에 의해서 시행된다.
재개발사업과 재건축사업의 구분은 정비기반시설의 상태와 건축물의 종류에 따라 구분된다. 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후 불량건축물 밀집지역이 대상지역이며, 재건축사업은 재개발사업과 달리 정비기반시설이 양호하나 노후 불량 공동주택 밀집 지역이 그 대상으로 구분된다.
재개발사업의 추진은 1971년 도시계획법이 개정되면서 최초로 도입되었고, 1973년 주택개량촉진법에 의해 재개발사업이라는 명칭을 정식 사용하였으며, 1976년 도시재개발법이 제정되면서 재개발사업은 도시재개발법에의해 추진되었다.
재건축사업은 주택건설촉진법에 의해 추진되었으며, 주거환경개선사업은 ‘도시저소득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법’에 법률적 근간을 두고 사업이 추진되었다.
개별법에 의해서 시행되던 사업들은 2003년 도시정비법이 시행되면서 주거환경개선사업과 재개발 재건축사업이 일원화되었으며, 재개발사업은 물리적 측면에서의 개선뿐만 아니라 주거환경개선을 통해 신축주택을 공급함으로써 거주자의 주거안정과 주거만족도를 높이기 위한 사업으로 통합되었다.
다음에는 정비사업의 유형별 시행자 및 시행방법에 대하여 알아보고자 한다.
김덕기 법학박사/부동산학박사
- 연세대학교 이학사
- 성균관대학교 문학 석사
- 건국대학교 부동산학 석사·박사
- 동국대학교 법학 박사
- 전) 법무법인 하우 부동산·금융 수석 전문위원
- 현) 건국대학교 부동산 대학원 겸임교수
- 현) 동국대학교 법학대학 일반대학원 겸임교수
- 현) 부동산포털 한국도시환경헤럴드 발행인
- 현) 법률사무소 두남 고문
- 현) 주식회사 두남씨앤디 대표이사