「도시 및 주거환경정비법」의 제정이 필요했던 시대적 배경
「도시 및 주거환경정비법」의 제정이 필요했던 시대적 배경
정비사업의 변천 과정은 크게 도시계획법 시행 이후, 1970년대, 1980-1990년대, 2000년대 이후로 구분할 수 있다.
1970년대는 도시정비에 대한 법적 규정이 완료된 시대, 1980∼1990년대는 도시재개발에 의한 저밀도 주거 안정을 진행한 시기, 그리고 2000년대 이후를 지금의 재개발·재건축사업의 기틀이 만들어진 시대로 구분한다고 할 수 있다.
그러면 각 시대별 도시정비 관련법이 어떻게 진행되었는지 확인해 보자
1. 도시정비 관련법 준비 단계
재개발사업은 1962년 제정된 「도시계획법」을 통해 처음으로 도입되었다.
도시개획법의 목적은 도시의 창설 또는 개량에 관한 사항을 규정함으로써 도시의 건전한 발전을 도모하고 공공복리의 증진에 기여함을 목적으로 하였다.
우리나라에서 재개발이라는 용어는 1971년 도시계획법이 개정되면서 도시재개발에 대한 명확한 규정을 마련하면서 공식적으로 ‘도시재개발’이라는 명칭을 사용하게 되었다.
그 후 재개발사업은 「건축법」등 기타 관계 법령의 규정에 위반하거나 그 기준에 미달한 주택 개량을 촉진하기 위한 목적으로 「도시계획법」의 재개발사업에 관한 특례를 규정하여 1973년 제정된 「주택개량촉진법」을 통해 별도로 관리 하였다.
「주택개량촉진법」에 의한 정비사업은 개발이 필요한 지역의 주민이 필요로 하는 공공시설을 선 조치한 후 일정 비율의 토지를 정리하여 환지로 교환하여 주고, 주민들 스스로의 힘으로 주택을 보수하거나 신축을 하는 정비사업이 었다.
1976년 「주택개량촉진법」이 시행 기간의 경과로 실효됨에 따라 「도시계획법」에 규정되어 있던 관련 조항들을 보완하여 재개발사업에 대한 집행 절차의 근거를 마련하였다. 도시의 계획적인 재개발사업에 관하여 필요한 사항을 규정함으로써 재개발사업을 촉진하고 도시의 건전한 발전과 공공복리의 증진에 기여함을 목적으로 「도시재개발법」을 제정하였다.
2. 도시정비법 도입 이전 단계
「도시정비법」 도입 이전의 재개발사업 방식은 위탁 방식에 의한 재개발 방식으로 서울시가 실질적인 재개발업무를 추진하는 방식으로 진행되었다.
그러나, 서울시가 진행한 재개발사업 방식은 대형 건설업체가 전체 공정을 주로 진행하는 형태로 주민들의 불만이 폭주하자 정부는 공영개발이 아닌 민영화 개발로 정비사업 방식을 변경하였다.
1982년 「도시재개발법」 개정으로 가옥 및 토지의 소유자가 조합을 구성하여 자율적으로 주택재개발을 시행하는 ‘합동 재개발’ 방식을 도입하였다.
1989년에 제정된 「도시 저소득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법」은 도시의 저소득 주민들 밀집 거주 지역의 주거환경을 개선하기 위해 필요한 사항을 정함으로써 도시의 저소득 주민의 복지증진과 도시환경개선에 이바지함을 목적으로 제정되었다. 그러나 이 법률은 저소득 주민의 자조적인 주거환경 개선 노력을 지원하기 위하여 1999년 12월 31일까지만 한시적 효력을 갖는 법률이었다.
3. 2002년 개발사업의 통합법 제정
1970년대 이후 도시지역에 대량 공급된 주택들이 노후화됨에 따라 이들을 체계적이고 효율적으로 정비할 필요성이 커지고 있었으나, 과거 주거환경을 정비하는 제도인 재개발⦁재건축⦁주거환경개선사업 등이 각각 「도시개발법」, 「주택건설촉진법」, 「도시저소득주민의주거환경 개선을 위한 임시조치법」등 3개의 법령에 규정되어 있어서 사업추진의 일관성과 계획적 관리가 부족한 실정이었다.
주택재개발사업과 도심 상업⦁공업지역에서 시행하는 도시환경정비사업은 구 「도시재개발법」에 따라 도시 환경정비사업이 진행되었다. 재건축사업은 구 「주택건설촉진법」 및 「집합건물법」에 의해 각 규율되었다.
특히 재건축사업은 구 「주택건설촉진법」및 「집합건물법」에 조합설립인가와 사업계획승인 외에는, 별다른 행정법적 통제를 받지 않은 순수한 민간 사업방식으로 진행되었는데, 도시정비법에 의해 공익사업으로 규율됨으로써, 사업진행에 대한 각종 소송이 민사소송에서 상당부분 행정소송으로 전환되었다.
2002. 12 . 30. 제정된 「도시 및 주거환경정비법」은 이러한 주거환경정비사업의 체계적인 추진과 시책의 일관성을 유지하기 위하여 과거 「도시재개발법」과 「도시저소득주민의주거환경 개선을 위한 임시조치법」을 통합하고 「주택건설족진법」중 재건축관련 조항을 통합하여 대폭 보완 발전시킨 통합법이다. 도시정비법은 6개월간의 유예기간을 두고 2003. 7. 1.에 시행되었다.
4. 2017. 2. 8. 전면개정[2018. 2. 9. 시행]
2017. 2. 8.개정된 주거환경정비법은 “복잡한 정비사업 유형을 통합하여 단순화하고 분쟁을 유발하는 불명확한 규정은 명확하게 개선하는 한편, 일반 국민들이 정비사업 제도를 알기쉽게 정비하려한다”는 이유로 주거환경개선사업과 주거환경관리사업을 통합하여 주거환경개선사업으로 하고, 주택재개발사업과 도시환경정비사업을 통합하여 재개발사업으로 하며, 주택재건축사업까지 3가지 사업유형으로 구분하여 규율하는 전문개정을 하였다.[2018.2.9.시행]
그리고, 이전에 존재하던 가로주택정비사업과 소규모재건축사업, 자율주택정비사업은 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」을 별도 제정하여 소규모정비사업으로 절차를 간소화하여 규율하도록 하였다.
따라서 「도시 및 주거환경정비법」에 대하여 정리하면
「도시 및 주거환경정비법」은 1970년대 이후 산업화 도시화 과정에서 대량 공급된 주택들이 노후화됨에 따라 이들의 체계적 효율적 관리및정비를 위하여 제정되었으며,
개별법으로 운영되는 주택재정비사업의 통합 및 종합관리로 사업의 일관성과 선계획 후 개발에 입각한 도시관리의 도모와 재건축 재개발 등 주택재정비사업과 관련된 가정비리, 주민 간 분쟁 등 제도 운영상 나타난 문제점 보완이 필요해서 제정된 된 것이다.
다음에는 정비사업의 유형에 대하여 자세하게 알아보려고 한다.
김덕기 법학박사/부동산학박사
- 연세대학교 이학사
- 성균관대학교 문학 석사
- 건국대학교 부동산학 석사·박사
- 동국대학교 법학 박사
- 전) 법무법인 하우 부동산·금융 수석 전문위원
- 현) 건국대학교 부동산 대학원 겸임교수
- 현) 동국대학교 법학대학 일반대학원 겸임교수
- 현) 부동산포털 한국도시환경헤럴드 발행인
- 현) 법률사무소 두남 고문
- 현) 주식회사 두남씨앤디 대표이사