서울시 신속통합기획의 오해와 진실

서울시는 지난 박원순 시장의 재임기간 동안 경제적인 대침체로 사업성의 문제가 불거지고 미분양 물량이 증가한다는 표면적인 이유로, 또 서울특별시에서 재개발을 통해 도시정비사업이 진행이 어렵다는 이유로 도시정비와 상충되는 '도시재생'사업에 역점을 두었다. 덕분에 서울시의 도시정비사업은 방향을 잃었고 재개발 시도자체가 차단되어 현재 서울 도시내 건축물의 노후도는 57%에 육박하고 있다.

70~80년대 서울시 택지개발등을 통해서 지어진 대부분의 주거용 또는 소규모상업용시설들에 대해 구조적인 노후도를 단순한 노로정비와 벽화만으로 대응하기는 사실상 불가능함에도 도시 및 전통의 보존이라는 명목으로 끊임없이 진행되고 있는 도시의 노후도에 대해 페인트 붓으로 맞섰던 것이다.

'신속통합기획'제도가 공공개입이 과도하다?

 기존의 정비사업(재개발,재건축)은 과거 주민제안 방식으로 진행되어 사업성을 임의대로 포장하여, 동의서를 징구하던 정비사업(재개발,재건축)의 전문성이 결여된 정비사업구역 조합으로 많은 대상지역에서 주민들이 신뢰하기 어려운 부분이 많아 크고 작은 분쟁이 많았던 것이 사실이었다.

이에, 오세훈시장 취임이후 2021년 5월 26일 전폭적인 재개발 규제 완화를 발표하고, 지구단위계획 수립기준을 전면 개정하였다.

서울시 신속통합기획은 이 과정에서 탄생하였다. 서울시의 '신속통합기획 민간재개발'은 기존 주민제안 방식으로 사업타당성 검토를 진행해오던 여러 기존의 재개발, 재건축 구역 주민들이 적지않은 혼란이 불거지게 되기도 하였다.

최초 신속통합기획은 1차공모2021년 9월), 2차공모(2022년 8월)를 통해 후보지를 선정하였으며, 투기세력 방지를 위한 권리산정기준일도 별도로 지정한다.

이후 2023년 1월에는 신속통합기획-패스트트랙까지 도입하여  재개발,재건축에 속도를 붙이는 모양새를 보였고, 같은해인 2023년 5월에는 신속통합기획후보지를 공모방식에서 수시모집으로 전환하여 현재 110여개소의 지역에서 추진되고 있는 것으로 알려져 있다.

 서울시내에는 기존에 도시의 기능유지를 위해 지구단위계획이 존재하나 민간에서는 이를 알기 어렵고, 또 안다고 해도 오래전 그려진 도시의 밑그림이 현재의 상태와는 맞지않는 지구단위계획의 수정이 예고된 지역에서는 먼저 이 지구단위계획의 수정이 있은 후 주민제안에 대한 진행을 할 수 밖에 없다.

위의 내용 때문에 정비사업이 길어질 수 밖에 없는 사정에 이르러 있었다. 따라서, 교통,교육,일조권,동간거리,기부채납등에서 무리한 사업계획들이 무차별적으로 접수되었고, 접수받은 구청과 서울시의 검토단계 과정에서 계획변경, 보완요청등으로 인해 재차 동의서징구를 해야하는 불합리한 부분이 지속적으로 발생하였던 것이 사실이다. 이로 인해 과거 10년이 넘어도 조합결성조차 하지 못하던 지역 또한 생겨나게 되었다.

오세훈의 서울시는 이부분을 짚어냈다. 이러한 정비구역 지정 이전의 단계에 복잡한 각종 심의단계에  '통합심의'제도를 도입했다.

  각종 교통, 환경, 교육등의 영향평가등에 대한 절차적인 심의기간을 단축하여, 최대한 사업진행단계에서의 절차적인 부분을 서울시에서 대폭 줄여주기로 한 것이다.

 물론, 이단계에서 법적인 규제를 받아 불만인 주민들과의 원팀을 이끌어내야 하고 이부분에서 오는 괴리감과 오해를 풀어야하는 등의 숙제가 남았다.

 하지만, 지금까지는 서울시의 적극적인 주민설명과 논의를 통해 지역에 맞는 사업계획이 탄생한 '신속통합기획'단지의 주민들의 만족도는 높게 나타난다.

 다만, 이는 주거환경여건의 올라가는 재개발지역, 각종 주거여건이 열악한 오래된 나홀로 아파트단지에 국한된 이야기다. 

 강남의 대규모 재건축단지의 재건축에서는 이야기가 달라진다. 스스로 정비사업 계획을 할 수 있는 능력을 가진 정비사업구역에서는 서울시의 정책에 반하는 주민의 입안으로 적지않은 갈등이 빚어지고 있다. 특히 많이 알려진 강남의 '압구정' 모구역에서는 이러한 서울시 정책에 반하는 계획으로 서울시에 맞서기도 한다. 또한 사업성 증대를 올리고자 서울시에 제안을 한 형태의 '보행교사업'이 서울시의 강요된 내용으로 앞뒤가 바뀌어 알려져 있기도 하다.

하지만, 서울시는 이러한 오해를 풀고자 주민설명회등 대주민 홍보를 적극적으로 진행하고 있다.

'조합직접설립제도'에 '신통'이 개입됐다?

서울시에서는 각종 심의단계에서부터 대부분의 정비사업의 진행 기간이 오래걸리는 추진위원회구성을 생략하고 '조합직접설립제도'를 적극권장하고 있다. 정책입안자가 주민과 원팀을 이루어 주민들의 사업성에 대한 의구심해소와 각종 오해를 서울시가 적극적으로 풀어내어 사업의 속도를 높이려 시도하는 것이다.

바로 이단계에서 주민들의 오해가 생긴다. 이러한 서울시의 적극적인 홍보와 주민설득이 과도하게 주민들의 공공기여등에 관여하는 것으로 비춰지기 때문이다.

 이는 정책과 관련없이 우리 단지 주민들의 의견을 여과없이 서울시에 관철시키려는 해당 조합의 반발과 여론몰이로 인해 오해의 골이 생겼다.

서울시는 이러한 주민들의 의견에 공공의 정책기조에 맞게끔 지역주민을 설득하는 입장을 견지하고 있다. 서울의 '스카이라인'에 맞는 지역별 지구단위계획구역을 고수하고자 하지만, 30층의 단지를 요하는 지역에 주민들은 이를 무시한 70층짜리 재건축 투시도를 들이미는 경우가 대부분이다.

 물론, 정부와 서울시의 '조합직접설립제도' 홍보에 이러한 면이 과도하게 부각되어 보이는 면이 우려를 낳고 있는 부분이기도 하다.

하지만, 정비사업(재개발,재건축)은 주거환경개선이 절실한 지역의 낙후된 지역은 공공이 개입하여 되도록 빠르게 진행할 필요가 있다. 

일반적인 사람들이 위에서의 이유로 '신속통합기획'에서 속도에 대한 과도한 기대감으로 '신속'을 더 원하고 있어 사업의 속도를 중요시 하는 것처럼 보여지지만, 정작 서울시는 '통합'에 더 중점을 두고 있다.

 그리고, '조합 직접설립 제도'는 구역내 토지등소유자의 50%이상이 추진위 생략에 동의해야 한다. 때문에 주민들에 대한 충분한 설명이 필요하고, 관청이 도와줄 부분이다. 또한 75%가 넘어야 공공지원 보조금을 신청할 수 있는 요소가 된다. 이 또한 주민들의 의지가 중요한 부분인데, 서울시가 개입할 여지는 많지 않다.

단순히 전 정책 이름만 바꾼 것이다?

물론 8년전부터 조합 직접설립제도는 있어왔다 다만, '통합심의'등의 관청의 적극적인 절차가 없었을 뿐이다. 혹자는 정부, 지자체의 편향된 홍보가 문제라고 말한다. 이는 홍보에 중점을 두고 삐딱하게 바라보는 시각일 뿐이다. 

오세훈 서울시의 '신속통합기획'은 전정책에서 진행하던 '공공재개발'과는 그 결이 다르다.

기존 정책은 공공기관이 구역을 지정하고 토지등소유자들에게 주택 혹은 보상금을 지급하는 방식의 '공공재개발'의 모습이었다. 뿐만 아니라 '통합심의'내용과 '관청과 주민의 원팀'이라는 단어는 없다. 

 지금의 서울시의 정책은 단순히 협력업체 또는 정비업체를 지정만 해주던 과거와는 다른 모습이다. 말그대로 정책입안자, 관련전문가, 기획자, 정책심의자와 주민이 서울시의 정책방향과 주민들이 원하는 사업방향을 함께 고민하여 사업의 속도도 높이고 사업성에도 도움이 될 수 있는 옳은 방향을 고민해가는 정비사업인 것이다.

하지만, 이를 공공개입이 과도하다고 받아들이는 시각도 적지않고, 전문정비업체의 설자리가 없어진다는 관련정비업체의 볼멘소리를 통해, 신속통합기획의 전도된 단점이 마치 부동의 진실인양 호도하는 경우도 많다.

 서울시의 인력도 한계가 있다. 서울시의 정책방향에 이반된 주민들의 사업성에 치우친 계획을 그대로 받아들여서도 안되고, 또 그렇게 할 수 없어 이에대한 설명이 필요한 지역이 따로 있다. 그리고 정비사업에 대해 반대하는 조합원이 다수인 지역도 많다.  이에 더해 산밑의 한, 두동 아파트와 강남한복판의 대단지 아파트 재건축이 같은 상황일리 없기 때문에 주민설명회등 행정적인 업무도 많아져 일일이 정비사업에 관여하기는 쉽지 않다.

 서울시 '신속통합기획'의 이러한 통합에 대한 정비사업 기간 단축에 대한 긍정적인 내용은 금번 도시 및 주거환경정비법의 개정에도 영향을 미쳤다. 서울시만의 '통합심의'가 전국으로 확대될 수 있도록 초석을 다진셈이다. 

'조합직접설립제도'가 공공의 입김으로 '공공성 강화'라는 허울을 뒤집어 쓰고 있었던 과거를 바꾸어 '통합심의'에 해당주민들을 참여시켜 함께하는 정비사업(재개발,재건축)으로 만들어 나가는 일에 관한 것을 공공의 입김으로 매도해서는 안될 일이다. 

서울시에서 아무리 도와주려고 손을 뻗어도 과도한 공공개입이라고 매도하여 그 손을 걷어내고 주민들의 이익만을 주장하며 서울시의 도시경관을 해치고, 30층이 4~5동으로 계획된 지역에 70층건물 1~2동으로 제안하는 주민제안을 거절하는 서울시가 과도한 것인지 다시 생각해 볼 대목이다.

 재개발,재건축은 지역주민의 의지가 매우 중요하지만, 공공의 이익을 배제하고 지역주민의 이익만을 추구해서는 안될 것이다. 

과거 70년대와 80년대이후 대규모 택지개발과 신도시가 들어선 후 30년이 넘어선 지금 과연 '사업성에 치중한 70층 건물 아파트가 맞는 것인가? 아니면 30층짜리 2동이 맞는 것인가?'의 문제등에 대해 주민들이 참여하여, 정책입안자와 머리를 맞대고 재개발등을 진행하는 것이 과도한 공공의 개입인 것인가를 생각해 볼 필요가 있다.

지금 우리는 백년대계의 도시를 만들어내야 한다. 과거 세대가 30년전 만들어 놓은 도시를 우리가 다시 만들어야하는 숙명에 놓여 있다. 우리가 잘못 만들면 또 다시 우리 후세는 어떤 도시를 어떻게 만들 것인가.

 서울특별시 도시계획국 신속통합기획과 심소희팀장은 "경기도의 재건축지역에서 강남의 재건축계획을 하고 싶다고 한다. 또 산꼭대기 사업성이 없는 빌라밀집지역에서 7층까지 밖에 올릴 수 없는 곳에 30층 고층을 올려달라고 요구 하기도 한다. 그 요구를 안받아 준다고 욕까지 하시는 분들도 간혹 계시다. 이럴때는 참 많이 난감하지만, 주민들을 참여시켜 하나하나 설명하면서 사업을 진행하다보면, 오히려 그분들이 고맙다고 너무 반갑게 맞아 주실때가 종종 있다. 그런때 보람을 느낀다."라고 말한다.

일부에서는 신통기획이 과도한 기부채납등을 강요하는 규제로 변질되었다고 말하지만, 전혀 근거없는 낭설이다. 단지 민간에서 잘 주도할 수 있도록 공공에서 지원하고 있는 것이 맞는 이야기로 보인다. 만약 그럼에도 과도한 개입이다는 주장을 하고 싶다면, 서울시의 이러한 이야기를 정확하게 들어보고 각자 판단하여 대안을 제시하는 것이 맞지 않을까? 정책입안자의 적극적인 도움이 없이 주민들 스스로 결정하고 계획할 수 있다고 보고 주민들이 계획하는 대로 두었다가 인허가 결정만 하는 것이 최소한의 개입인 것인가? 묻지 않을 수 없다.