관리처분계획 타당성 사전검증제도를 적극 활용해야

 관리처분계획이란?

관리처분계획이란 사업시행자가 시행구역에 있는 종전의 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권·전세권·임차권·저당권 등 소유권 이외의 권리를 사업시행계획에 따른 정비사업으로 새로이 조성한 대지와 축조한 건축시설에 관한 권리로 변환하여 배분하는 일련의 계획을 말한다. 관리처분계획에는 분양대상자 및 종전자산의 가격을 확정하고, 종후자산의 추산액, 정비사업비의 추산액 등이 포함되어야 한다. 관리처분계획인가가 완료되어야 조합원 이주, 철거, 착공, 분양 등의 절차가 진행될 수 있기 때문에 관리처분계획의 수립 및 인가는 도시정비사업 절차 중 매우 중요한 절차 중에 하나이다.

 관리처분계획인가후 이주를 했다가 인가가 취소되어 착공이 지연되는 등 엄청난 금융비용 발생으로 조합원 분담금이 늘어난 사례는 비일비재하다.

관리처분계획의 주요내용

정비사업의 시행자는 분양신청기간이 종료되면 분양신청 현황을 기초로 다음의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수 등의 인가를 받아야 한다.

1. 분양설계(관리처분계획 대상물건 도서 및 도면, 임대주택의 부지명세와 부지가액·처분방법 및 임대주택 입주대상 세입자명부(임대주택을 건설하는 정비구역으로 한정한다), 환지예정지 도면, 종전 토지의 지적 또는 임야도면 등)

2. 분양대상자의 주소 및 성명

3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액

4. 일반분양분, 공공지원민간임대주택, 임대주택, 그 밖에 부대시설·복리시설 등에 해당하는 보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법

5. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세

6. 정비사업비의 추산액(재건축부담금 포함) 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기

7. 분양대상자의 종전 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세

8. 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액

9. 그 밖에 정비사업과 관련된 권리 등에 관하여 대통령령으로 정하는 사항

상기 9호와 관련하여 대통령령으로 정하는 사항은 다음과 같다.

1) 현금으로 청산하여야 하는 토지등소유자별 기존의 토지·건축물 또는 그 밖의 권리의 명세와 이에 대한 청산방법

2) 보류지 등의 명세와 추산가액 및 처분방법

3) 시행령 제63조제1항제4호에 따른 비용의 부담비율에 따른 대지 및 건축물의 분양계획과 그 비용부담의 한도·방법 및 시기(이 경우 비용부담으로 분양받을 수 있는 한도는 정관등에서 따로 정하는 경우를 제외하고는 기존의 토지 또는 건축물의 가격의 비율에 따라 부담할 수 있는 비용의 50%를 기준으로 한다)

4) 정비사업의 시행으로 인하여 새롭게 설치되는 정비기반시설의 명세와 용도가 폐지되는 정비기반시설의 명세

5) 기존 건축물의 철거 예정시기

6) 그 밖에 시·도조례로 정하는 사항

관리처분계획의 내용은 너무 방대하고 어려워 조합에서는 자체적으로 작성·수립하기 어렵고 정비사업전문관리업체의 도움을 받아 작성·수립하는 것이 현실이다. 그런데 정비사업전문관리업체 직원 중에 관리처분계획을 수립하고 인가를 받아 본 경험이 있는 직원들의 숫자는 한정적이다. 2007년 금융위기 시절 재개발·재건축사업이 전면 중단되자 많은 정비사업전문관리업체 직원들이 이직 또는 전직을 하였기 때문이다. 그 후 부동산 경기가 일부 돌아왔으나 떠났던 직원들은 돌아오지 않았고 그 자리는 경험이 없는 직원들로 채워졌다. 관리처분계획 타당성 검증제도는 이러한 현실을 반영하여 잘못된 관리처분계획을 전문성 있는 공공기관이 걸러주는 역할을 하는 제도이다. 특히 무자격자에게 분양권을 주는 사례가 너무나도 많았다는 것이 필자가 검증기관에 근무할 때 느꼈던 경험이다.

관리처분계획의 타당성 검증제도

시장·군수등은 다음의 어느 하나에 해당하는 대통령령으로 정하는 공공기관에 관리처분계획의 타당성 검증을 요청하여야 한다. 대통령령으로 정하는 공공기관은 한국부동산원과 토지주택공사등 이다.

1. 관리처분계획의 정비사업비가 사업시행계획의 정비사업비 기준으로 100분의 10 이상 늘어나는 경우

2. 관리처분계획의 조합원 분담규모가 분양통지 시 분양대상자별 분담금의 추산액 총액 기준으로 100분의 20 이상 늘어나는 경우

3. 조합원 5분의 1 이상이 관리처분계획인가 신청이 있는 날부터 15일 이내에 시장·군수등에게 타당성 검증을 요청한 경우

4. 그 밖에 시장·군수등이 필요하다고 인정하는 경우

관리처분계획 사전검증제도를 적극 활용해야

관리처분계획 타당성검증제도는 그 필요성에도 불구하고 사후 검증(인가 신청된 계획을 검토)이란 한계가 있다. 검증 결과에 따라 관리처분계획을 재수립하거나 재분양신청을 하여야 하는 난감한 상황이 발생한다. 그래서 새로 생겨난 제도가 관리처분계획 타당성 사전검증제도이다. 사전검증제도는 조합원자격, 분양자격, 분양절차 등에 대하여 검증을 하는 제도이다. 관리처분계획을 수립하기 전에 하는 사전검증이기 때문에 검증 결과를 반영하여 관리처분계획의 수립, 총회, 인가를 하면 더욱 빨리 사업을 추진할 수 있을 것이다. 분양자격 적격성에 대한 심층 검토를 하기 때문에 조합원 간 분쟁을 미리 방지하고 관리처분계획 타당성 검증(본검증) 기간을 단축하는 효과도 있다. 특히 조합원 수가 많은 조합의 경우 적극 활용할 필요가 있다. 사전검증은 한국부동산원에서 하고 있다.