신탁방식 확대에 대한 우려

재개발사업·재건축사업의 지정개발자

「도시 및 주거환경정비법」 제27조제1항에 따라 시장·군수 등은 재개발사업과 재건축사업이 다음의 어느 하나에 해당하는 때에는 토지등소유자, 「사회기반시설에 대한 민간투자법」제2조제12호에 따른 민관합동법인 또는 신탁업자로서 대통령으로 정하는 요건을 갖춘 자(지정개발자)를 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있다.

1. 천재지변, 「재난 및 안전관리기본법」제27조 또는 「시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법」제23조에 따른 사용제한·사용금지, 그 밖의 불가피한 사유로 긴급하게 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정하는 때

2. 고시된 정비계획에서 정한 정비사업시행 예정일부터 2년 이내에 사업시행계획인가를 신청하지 아니하거나 사업시행계획인가를 신청한 내용이 위법 또는 부당하다고 인정하는 때(재건축사업의 경우는 제외한다)

3. 재개발사업 및 재건축사업의 조합설립을 위한 동의요건 이상에 해당하는 자가 신탁업자를 사업시행자로 지정하는 것에 동의하는 때

정비사업의 신탁방식

정비사업의 신탁방식은 정비구역의 토지등소유자나 조합으로부터 위임을 받아 정비사업을 시행하는 방식을 말한다. 지정개발자를 사업시행자로 지정하여 사업을 시행하는 방법 중의 하나인 것이다. 신탁업자가 사업주체가 되는 사업시행자 방식과 조합의 사업추진을 대행하는 사업대행자 방식이 있다. 2016년 「도시 및 주거환경정비법」 개정으로 처음 도입되었다.

신탁업자는 사업시행자 지정에 필요한 동의를 받기 전에 다음 각 호에 관한 사항을 토지등소유자에게 제공하여야 한다.

1. 토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거

2. 그 밖에 추정분담금의 산출 등과 관련하여 시ㆍ도조례로 정하는 사항

신탁업자의 사업시행자 지정에 필요한 토지등소유자의 동의는 국토교통부령으로 정하는 동의서에 동의를 받는 방법으로 한다. 이 경우 동의서에는 다음 각 호의 사항이 모두 포함되어야 한다.

1. 건설되는 건축물의 설계의 개요

2. 건축물의 철거 및 새 건축물의 건설에 드는 공사비 등 정비사업에 드는 비용(이하 “정비사업비”라 한다)

3. 정비사업비의 분담기준(신탁업자에게 지급하는 신탁보수 등의 부담에 관한 사항을 포함한다)

4. 사업 완료 후 소유권의 귀속

5. 정비사업의 시행방법 등에 필요한 시행규정

6. 신탁계약의 내용

시장ㆍ군수등이 지정개발자를 사업시행자로 지정ㆍ고시한 때에는 그 고시일 다음 날에 추진위원회의 구성승인 또는 조합설립인가가 취소된 것으로 본다. 이 경우 시장ㆍ군수등은 해당 지방자치단체의 공보에 해당 내용을 고시하여야 한다.

신탁방식의 장·단점

신탁방식의 장점은 첫째로 조합이 부족한 전문성을 보완할 수 있다. 둘째로 사업추진비용 등 자금조달이 용이하다는 것이다. 셋째 시공자를 단순 도급공사자로 만들어 공사비를 저렴하게 할 수 있다는 것이다. 이처럼 전문성과 자금조달, 공사비 인하라는 3가지 장점으로 바탕으로 신탁방식은 점점 확대되어왔다. 그럼에도 불구하고 신탁방식의 단점도 노정되고 있다. 첫째로 신탁사와 토지등소유자 간의 계약관계에서 토지등소유자가 매우 불리하게 계약을 한다는 것이다. 신탁사가 마음에 들지 않아 계약을 해지하려는 경우사실상 계약해지가 어렵다는 것이다. 둘째는 자금조달도 문제가 되는 모양이다. 사업장이 확대되는 만큼 소요되는 자금조달에 한계를 느끼는 신탁사들이 예전에 조합이 쓰던 방식, 즉 시공자로부터 입찰보증금을 수백억씩 받아서 대여금으로 전환하던 방식을 쓰고 있다고 한다. 이것은 시공자를 단순도급자로 만들어 시공비를 대폭 낮추려던 당초의 취지에 맞지 않는 것이다.

이처럼 신탁방식은 장·단점이 혼재하는 사업방식으로 앞으로 많이 수정·보완해 나아가야 하는 사업방식이다. 그런데 2023년 7월 18일 「도시 및 주거환경정비법」 개정으로 신탁방식의 경우 정비계획 수립 없이 정비구역을 먼저 지정하고 신탁사가 정비계획과 사업시행계획을 통합한 ‘정비사업계획’을 만들어 신속한 정비사업을 추진하게 할 수 있게 되었다. 한마디로 신탁방식에 대한 사업시행특례 조항이 생긴 것이다.

신탁방식 확대에 대한 우려

상기에서 살펴본 바와 같이 신탁방식에 대한 특례 조항 신설로 앞으로 신탁방식은 더욱 확대될 것으로 보인다. 반면에 신탁사와 토지등소유자 간의 갈등이 더욱 커질 수도 있을 것이다. 그나마 다행인 것은 2023년 7월 18일 「도시 및 주거환경정비법」 개정으로 국토교통부장관이 표준 계약서와 표준 시행규정을 마련하고 그 사용을 권장할 수 있도록 되었다. 하루빨리 토지등소유자의 권익을 보호할 수 있는 표준 계약서와 표준 시행규정이 마련되길 바라며, 표준 계약서와 표준 시행규정을 만드는 과정에서 일선 토지등소유자, 조합, 지방자치단체의 의견을 충분히 반영하였으면 한다.

그리고 신탁사의 전문성을 제고할 수 있는 방안을 함께 마련해야 한다. 신탁사는 확대된 업무에 맞추어 정비사업을 진두지휘할 전문인력을 보유하고 있어야 하는데 과연 얼마나 많은 전문인력을 보유하고 있는지 의문이 든다. 많은 전문인력의 충원이 수반되어야 할 것이다. 그리고 신탁사 직원들에 대한 일정시간의 전문교육 이수를 의무화하여야 할 필요가 있다. 프로젝트 매니저로서의 고도의 전문성과 경험이 필요하기 때문이다.