1.시니어 주거시설 부동산 시장의 동향
사회 고령화가 눈 앞의 현실로 다가옴에 따라, 최근 1~2년 사이에 부동산 시장에서도 시니어 주거시설에 대한 관심이 급격히 증가하고 있다. 과거에는 특정 소수 기업에서 단 건으로 시니어시설을 개발하여 왔다면, 최근에는 건설사와 호텔업계, 생명보험사, 자산운용사, 시행사 등에서 시니어 부동산의 지속적 관점에서 개발 사업을 착수하고 있는 추세이다.
그리고, 과거에는 “실버주택” 하면 노인들이 모여서 사는 것에 대하여 부정적 인식이 크고 입주를 꺼리는 경향이 많았으나 최근에는 부정적 인식이 많이 줄어들고 있는데, 시설에서 제공하는 식사와 청소 등 다양한 생활 서비스와 건강 관리 프로그램 등으로 인하여 60세 미만에서도 입주를 희망한다는 이야기가 들리기도 한다.
2.시니어시설 관련 제도의 개선 필요성
시니어 시설을 개발하려고 할 때, 우선 관련 법규를 찾아보고 어떠한 규제와 인센티브가 있는지에 대하여 파악하는 것부터 시작하게 되는데, 시니어시설 중에서 대부분은 「건축법」에서는 건축물 용도가 “노유자시설”로 분류되며, 개발과 운영에 관한 제반 사항은 「노인복지법」을 따르게 되고, 「노인복지법」에서 규정하지 않는 내용은 「주택법」이나 「의료법」 등 관련된 법을 준용하게 되어 있다.
한편, 노인복지법의 연혁을 보면 1981년에 제정되어 지금까지 개정되어 왔는데, 노인복지법은 1980년대 기준에서 출발하여 개정을 하여 오다 보니, 현재 관점에서 보면 법의 체계와 용어, 규제 기준 등이 다소 어렵게 되어 있거나 불합리한 점도 일부 있어 보이는 것이 현실이다.
예를 들어, 현 노인복지법은 “노인복지시설”이라는 큰 범주에서 “1. 노인주거복지시설 2. 노인의료복지시설 3. 노인여가복지시설 4. 재가노인복지시설 5. 노인보호전문기관 6. 제23조의2제1항제2호의 노인일자리지원기관 7. 제39조의19에 따른 학대피해노인 전용쉼터”로 구분하고 있다. 사회에서 통칭되는 “실버주택”은 노인주거복지시설로 분류되며, 노인주거복지시설 대분류안에서 시설 특성에 따라 “노인복지주택”, “양로시설”, “노인공동생활가정”의 중분류로 구분이 된다. 그리고, 일반적으로 부르는 “요양원”은 노인의료복지시설 안에서 “노인요양시설”의 중분류로 구분된다. 이처럼 시설의 분류가 통용되는 명칭과 상이하여 생소한 점이 있으며, 법률에서는 시설 유형마다 규제 기준을 두고 있는데, 민간 참여기업 입장에서 보면 이러한 규제들을 파악하는데 어려움도 있으며, 취지가 이해 되지 않는 부분도 있어 보인다.
참고로 1981년에 제정된 노인복지법에서는 노인복지시설의 구분을 “1.양로시설 2.노인요양시설 3.유료양로시설 4.노인복지회관”으로 분류하는 것부터 시작하여, 시대 변화에 따라 시설 유형을 추가해 왔다.
시니어주택 부동산 시장 동향을 보면, 기존에는 한 기업에서 부동산을 매입하고 시설 운영까지 모두 진행하는 형태가 대다수였던 반면에, 최근에는 다른 상업용 부동산 시장과 같이 시니어 주택 사업도 전문기업은 운영을 맡고, 투자자, 금융사, 건설사 등이 각자 역할을 분담하는 개발 구조의 니즈가 증가하고 있다. 그런데, 이와 같은 부동산 개발 구조에 대하여 현행 제도에서 해석이 모호하거나 불합리한 점이 있다는 민간의 다수 의견이 있으며, 이러한 배경으로 시니어 부동산 시장이 본격적으로 개발되고 있는 현 시점에서 제도 개선에 대한 필요성이 증가하고 있다.
3.시니어 주거시설 공급의 공익적 측면
시니어 주택 사업은 기업에서 단순히 이익을 창출하는 목적 외에도 사회적으로 고령화 사회에 필요한 주거 형태 공급을 담당하는 공익적 측면도 크다고 볼 수 있는데, 지금까지 우리나라 시니어 주택 공급은 저소득층을 위하여 공공에서 개발한 시설과 상위 자산가를 대상으로 민간 기업애서 공급한 시설로 양극화되어 왔으며, 따라서 중산층과 서민을 위한 시설 공급이 앞으로 활성화될 필요가 있다. 특히 미국 및 일본과 비교해 보면 우리나라의 시니어주택의 수는 절대적으로 부족한 상황이어서, 최근 다수 기업에서 추진하는 시니어주거 관련 사업은 지속적으로 전개될 것으로 예상된다.
4.관련 제도 개선을 위한 민관 공동의 노력 필요
이처럼 사회적 관심과 필요성이 증가되는 상황에서, 시니어주택 및 요양시설을 비롯한 시니어 부동산에 대한 민간 참여가 보다 활성화되고 효과적으로 추진되기 위하여, 관련 정부기관과 민간 기업이 관련 제도의 개선 방향에 대하여 상호 의견을 청취하여 논의할 필요하다고 생각한다. 이러한 개선 작업은 우선 과거 기준으로 만들어져서 현 시점에서 보기에는 불합리해 보이는 규제사항부터 개정해가면서, 중장기적으로는 용적률과 관련 세금 인하 등 인센티브 제공 방안도 검토할 필요가 있다.
부동산 개발에 들어가는 건축비, 금융비 등 개발 비용은 사업을 수행하는 기업 입장에서는 수익성 확보를 위하여 입주자에게 임대료로 전가될 수밖에 없는 구조이므로 개발원가 절감은 입주자 부담 비용 절감에 직접적으로 영향을 끼치게 된다. 또한 규제의 효율적 개선으로 인하여 불필요한 개발 일정이 단축된다면 이는 금융비 등 개발비용의 절감으로 이어지므로 매우 큰 효과로 이어질 수 있다.
이러한 제도의 개선은 시장 참여자들이 쉽게 이해하고 적용할 수 있는 취지로 마련되기를 바라며, 시니어 입주자의 편의와 안전성을 확보하려는 노인복지법의 취지를 충분히 유지하고 강화하면서도 입주자와 민간기업 및 정부기관의 니즈와 시장 상황에 부합하는 방향으로 개선해 나간다면 시니어 부동산 시장이 본격적으로 형성되어가는 현 시점에서 의미 있는 성과가 될 것으로 본다.
[최영학]
연세대학교 건축공학과 학사
건국대학교 부동산대학원 석사
현) 이지스자산운용 리얼에셋부문 이사
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