[콘크리트 유토피아 아니 건폐율과 용적률 공화국 2편]

[콘크리트 유토피아 아니 건폐율과 용적률 공화국 2편]

-이성원 건축사

-공간가치건축사사무소 대표

-건국대학교 부동산대학원 석서(건설개발 전공)

아파트의 역사부터 건폐율과 용적률까지 언급했던 지난 칼럼에 이어 얘기해보고자 한다. 과거 2012년 8월 국토계획법 개정으로 노선상업지역에 대한 건폐율과 용적률 산정방식이 변경되었을 때를 떠올려보자. 노선상업지역이란 도로의 가장자리에 도로와 나란하게 띠 모양으로 일정한 너비로 설정한 상업지역이다. 지적편집도를 열어보면 도로를 따라서 상업지역이 길의 양쪽으로 띠 모양으로 형성된 곳을 말한다고 보면 된다. 노선상업지역이 대부분 3종일반주거지역의 도로변 일정너비를 상업지역으로 지정한 것이다 보니 2012년 8월 국토계획법이 개정되기 전에는 2개 이상의 용도지역이 포함된 경우 중 둘 중 작은 부분이 330㎡이하(노선상업지역은 660㎡)인 경우, 가장 넓은 면적의 용도지역 용적률 및 건폐율을 적용하게 되어 있어 상업지역(노선상업지역)이 50%를 넘기도록 필지를 분할하는 방법으로 건폐율과 용적률을 상향시키는 노력들을 했었다. 하지만 2012년 8월 개정으로 해당 면적별 가중평균으로 변경되어 노선상업지역이 포함된 3종일반주거지역을 660㎡이하로 분할하면서 50%이상을 노선상업지역으로 포함시키는 꼼수 아닌 묘수를 차단했었다.

왜 이토록 건폐율과 용적률에 집착을 하게 될까? 도심지에 토지를 보유한다는 것은 결국 해당 토지에 어느 정도의 규모로 건물을 건축할 수 있을까에 대한 고민으로 이어지고, 이 고민은 자연스럽게 몇층으로 건축가능한 연면적과 건축면적이라는 수치로 연결되어 지고 있다. 그러다 보니 연면적을 높게 지을 수 있는 방법에 대한 고민을 하게 되고 위에서 말한 노선상업지역을 포함한 3종일반주거지역에서 충분히 임대가 맞출 수 있었던 지역은 토지를 분할해서 용적률을 극대화할 수 있는 방법을 찾아내기에 이르게 된 것이다. 도전과 응전의 역사라고 했던가 결국 한시적으로 가능했던 가장 넓은 면적의 용도지역 용적률 및 건폐율을 적용했던 규정은 2012년 8월 국토계획법 개정으로 해당용도지역의 면적별 가중평균이라는 방법으로 변경되었다. 또한 법 개정 전 건축허가를 받은 경우에 한하여 2년 내에 공사 착공을 해야 기존의 가장 넓은 면적의 용도지역 용적률 및 건폐율을 적용받을 수 있었기에 2014년 8월전까지 공사 착공을 신청하는 헤프닝도 벌어졌었다.

건폐율과 용적률은  건축법 제55조와 제56조에서 각각 언급되고 있다. 건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율이고 용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율로, 각각 국토계획법 제77조와 제78조에 따른 기준에 따른다고 명기되어 있다. 그리고 국토계획법 제77조와 제78조에는 건폐율과 용적률의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 (중략) 대통령령으로 정하는 기준에 따라 (중략) 조례로 정한다고 언급하고 있다. 그렇다면 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등은 시간이 지남에 따라 사회가 변함에 따라 변화될 수 있을까? 앞의 노선상업지역의 사례와 같이 끊임없이 변화를 거쳐왔고 사회의 흐름에 따라 변해왔다. 노선상업지역 사례보다 더 많은 사람들의 삶에 건폐율과 용적률이 영향을 미쳤던 사례를 통해 어떻게 시간이 지남에 따라 변화하였는지 살펴보자.

영화 ‘기생충’을 보게 되면 반지하에 대한 장면이 나온다. 비가 오면 창문을 열 수 없는 반지하는 어떻게 생겨나게 된 것일까? 외국에도 반지하가 없는 것은 아니나 다소 우리의 반지하는 우리만의 특별한 역사를 갖고 생겨나게 되었다. 외국에서는 반지하가 단독주택의 지하창고 또는 주차장 혹은 토네이도와 같은 천재지변에 대한 대피소로 쓰인 반면, 우리의 반지하는 1962년 건축법 제정을 통해 생겨났다고 보는 것이 정설이다. 천정고의 기준으로 반자높이(바닥에서 천정마감까지의 높이)를 기준으로 규정하였고 반자높이의 3분의 1이상이 지하로 묻힌 경우를 지하층으로 보았던 것에서 부터 시작한다. 1968년 무장 게릴라 청와대 기습사건으로 남북간 긴장감이 고조되고 이에 전쟁에 대한 대비로 반지하가 생겨났다고 보는 시간은 다소 과장된 부분이 있다.

1962년의 반자높이의 3분의 1이상이 지하로 묻힐 경우 지하층으로 산정하던 규정은 10년이 지난 1972년 2배 강화되어 반자높이의 3분의 2이상이 지하로 묻혀야 지하층으로 산정하게 강화된다. 즉, 1972년부터는 지하층으로 인정해주는 조건을 까다롭게 함으로써 반지하를 줄이려고 했었다. 지방에서 도심으로 몰려드는 학생 및 근로자 유입으로 인해 도심지내 주거공간의 부족으로 이 반지하가 개조되어 하숙집, 월셋방으로 변경되었던 것이 1960년대와 1970년대의 현실이었다. 그러다 보니 많은 사건, 사고도 있었고 반지하 특성상 홍수에 취약해 많은 이재민과 사망자가 생겼었고 또한 많은 사회적 문제도 야기했었다.

이와 같은 시대상을 반영하듯, 1984년 건축법 개정에는 앞의 개정과 다르게 일반건물과 단독 및 다세대주택을 구분하게 된다. 일반건물의 경우는 기존과 동일하게 반자높이의 3분의 2이상이 지하로 묻히면 지하로 보는 반면, 단독 및 다세대주택의 경우는 반자높이의 2분의 1만 지하로 묻혀있으면 지하층으로 인정해주게 하여 지하에 묻히는 높이를 낮추는 시도를 했었다. 당시 반자높이는 대부분 2.1~2.2미터 정도였으니, 반자높이의 3분의 1인 70센티미터 정도가 지상에 노출되는 것과 105센티미터 이상이 지상에 노출되는 것은 적지 않은 차이가 있었으리라 생각된다.

그리고 1999년에 이르러서야, 이 반자높이 기준은 없어지게 되고 층고, 즉 지하층의 바닥에서 1층의 바닥까지의 높이인 층고의 2분의 1이상이 지하에 묻힌 경우를 지하층으로 보는 오늘날의 기준으로 변경되게 되었다. 상업지역이 아닌 용적률 250%이하의 대부분의 주거지역에 건축되는 일반건물이나 주택의 경우 이 지하층 규정으로 지하1층을 더 지어 임대료를 극대화하겠다는 생각이 우리의 반지하의 역사 속에 흐르고 있다.

그렇다면 앞으로 건폐율, 용적률이 나아가야 할 방향은 무엇일까? 사실 저자는 이토록 획일적인 성냥갑 형태의 건축물이 만들어지고 있는데는 건폐율과 용적률이 차지하고 있는 비중이 높다고 생각한다. 최대 용적률에 추가로 연면적에 포함되지 않는 건축 가능(지하 및 장애인 엘리베이터 등) 면적을 합쳐 하나 혹은 두개의 건폐율로, 주로 40%~60% 사이, 나눠보면 몇개층이 나오게 되고 거기서 계단과 엘리베이터, 공용화장실과 같은 코어를 제외하게 되면 임대면적이 나오게 되니 특이한 디자인은 외관정도만 신경쓰면 된다는 식의 포장만 다른 성냥갑이 양산되고 있는 것은 아닌지 싶다.

건축법 제1장 제1조인 법의 목적에 따르면 이 법은 건축물의 대지, 구조, 설비 기준 및 용도 등을 정하여 건축물의 안전, 기능, 환경 및 미관을 향상시킴으로써 공공복리의 증진에 이바지하는 것을 목적으로 한다고 정하고 있다. 미관을 향상시키기 위해 어떤 것이 있을까? 최근 들어 공공복리와 미관에 대한 인센티브 등이 적용되는 사례가 늘고 규정도 만들어지고 있다. 얼마전 성수동 구 이마트부지에 게임개발업체 크래프톤의 신사옥을 건축하는 지구단위계획구역 결정안에 따르면 서울시 혁신 디자인 시범 사업 대상지 9곳 중 한 곳으로 선정되어 용적률 상한선을 기존 480%에서 80% 추가하여 560%로 상향한다고 발표한 바 있다. 또한 서울시 공동주택 허용용적률 인센티브 적용기준에 따르면 항목별 인센티브로 공공보행통로 10%p 이내, 열린단지 5%p, 공개공지 5%p 이내, 돌봄시설 5%p, 방재안전 5%p, 지역기반시설정비 5%p이내, 지역특화 10%p이내로 하고 최대20%p 이내로 개정되었다. 앞의 건축법 제1장 제1조 목적에서 말한 건축물의 안전, 기능, 환경 및 미관을 향상시킴으로써 공공복리의 증진에 이바지하는 부분만큼 인센티브를 적용하겠다는 것이 반영되고 있는 것을 볼 수 있다. 기존의 인센티브 조항이었던 우수디자인 15%p, 장수명주택 10%p, 녹색건축물에너지효율등급 4~12%p, 신재생에어지공급률 1~3%p, 지능형건축물 6~15%p, 역사문화보전 5%p로 합계 최대 20%p에서 기조가 바뀐 부분도 눈여겨봐야겠다.

건폐율과 용적률 공화국 칼럼을 마치면서 보다 열린 건폐율과 용적률에 대한 인식의 전환이 필요함을 언급하고 싶다. 1996년에 나온 ‘네모의 꿈’이라는 그룹 화이트의 노래를 기억하시는 분이라면 저자와 비슷한 세대이지 않을까 싶다. ‘네모난 침대에서 일어나 눈을 떠 보면 네모난 창문으로 보이는 똑같은 풍경 네모난 문을 열고 (중략) 네모난 버스를 타고 네모난 건물 지나 네모난 학교에 들어서면 또 네모난 교실 (중략) 세상은 둥글게 살아야 해 지구본을 보면 우리 사는 지군 둥근데 부속품들은 왜 다 온통 네모난 건지 몰라 어쩌면 그건 네모의 꿈일지 몰라’라는 가사의 노래다. 왜 이토록 박스형 건물들이 많아지게 된걸까? 전용면적을 극대화하며 효율이 높은 공용면적을 퍼즐로 맞추다보니 온통 네모만 찾게 된거 아닐까? 건폐율과 용적률을 전용면적에만 적용을 한다면 복도나 계단과 같은 공용면적에는 건폐율과 용적률의 공식을 적용하지 않는다면 어떨까? 우리의 건폐율은 건물 전체를 수평투영한 면적을 바닥면적으로 보다보니 피사의 사탑처럼 기울어진 원기둥 형태의 건물은 건폐율에서 매우 많은 손실을 보게 된다. 즉, 1층부터 일자로 올라가는 건물형태에 필로티나 썬큰, 그리고 상층부로 갈 수록 일조권 사선제한에 따른 발코니나 경사지붕 등의 형태의 건물이 양산되어 왔다. 사람이 가장 편안함을 느끼는 공간은 직사각형의 공간이 맞지만 복도와 같은 공간은 꼭 직사각형일 필요는 없지 않을까하는 생각이다. 도곡동의 타워팰리스에 가면 이와 같은 네모의 꿈을 타파한 다양한 형태의 침실과 거실을 가진 평형들이 많이 있다. 몇몇 집의 내부에 들어가보고 사시는 분들과 인터뷰도 해보면 그 형태가 꼭 직사각형이 아니라도 그 공간에 맞게 활용하다보면 편안함을 느끼는 경우도 그리고 나아가 애착을 갖게 되는 경우도 있다는 말씀을 들었다. 건폐율과 용적률에 대한 인식의 전환은 언제쯤 가능해질까? 그것이 오늘날의 건축가들이 도시의 발전을 위해 해야할 사명이라 생각한다.

[건폐율과 용적률에 대해 언급할 부분이 길다 보니 두 편으로 나눠 연재하였다.]

※ 석사 논문 ‘소규모주택정비사업이 주변 연립 및 다세대주택 거래가격에 미치는 영향에 대한 연구’를 완성하며 고찰한 내용을 칼럼으로 정리하였습니다.

[이성원 칼럼]

-건축사

-공간가치건축사 사무소대표

-건국대학교 주동산대학원 석사(건설개발 전공)

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