재개발 재건축 사업에 참여한 조합원은 원칙적으로 세대당 1개의 입주권을 지급받게 된다. 하지만 예외적으로 일정요건에 해당하는 경우, 2주택을 동시에 공급받을 수 있는데 이는 재건축, 재개발 과정에서 기존 건물 등 소유주들의 동의를 원할히 이끌어내고, 소형 주택 공급 확대를 위한 취지에서 비롯된 것이다.
입주권 1+1 분양은 두가지 요건을 충족하여야 한다. 우선 기존 소유 주택의 종전 자산 평가 액 또는 주거전용면적이 분양 받으려는 주택의 분양가 또는 주거전용면적의 합을 초과하여야 한다. 두번째로, 조합 정관에서 1+1분양을 정하고 그 내용을 관리처분 계획에 포함하여야 한다.
주의할 점은 공급받는 2개의 주택 중 1채는 60㎡ 이하 소형주택이고 해당 주택은 소유권이전 고시일이후 3년간 전매가 불가능하다. 그리고 조합원 입주권 상태에서는 반드시 일괄 양도만 가능하다는 사실 또한 유의하여야 한다.
이전 회차에서 조합원 입주권 관련 양도소득세 비과세되는 경우들에 대하여 알아본 바 이번 시간에는 1+1 조합원 입주권 양도 시 부담하는 양도소득세와 비과세가 적용되는 경우에 대해 정리해 보고자 한다.
조합원 입주권 상태에서 양도
1+1 공급대상에 해당하여 조합원 입주권을 2개 소유한 상태에서 양도하는 1개의 조합원입주권은 양도일 현재 조합원입주권 1개가 아니기에 1세대 1주택으로 보는 조합원입주권에 해당하지 않는다. 따라서 일괄 양도하는 입주권 중 먼저 양도하는 입주권은 비과세가 적용될 여지가 없고, 2번째 양도하는 입주권은 비과세 적용이 가능하다. 동일자에 양도하는 경우 비과세 적용대상은 납세자가 선택할 수 있으므로, 소형주택 입주권을 첫번째 양도하는 것으로 선택하면 된다.
다만, 이경우에도 원조합원의 경우만 비과세 적용이 된다는 점에 유의하여야 한다. 조합원 입주권 비과세의 취지가 주택일때와의 과세 형평을 위한 법령이기 때문이다.
1+1조합원입주권 승계취득후 종전주택 양도
1세대가 종전주택 취득 후 1년이후에 1+1조합원입주권을 승계취득한 경우에는 소득세법 시행령 제156조의2 제3항에 따른 “조합원입주권 승계취득 후 종전주택양도시 비과세 특례”를 적용 받을 수 없다. 즉, 1+1조합원 입주권 취득 후 3년이내에 종전주택을 처분하더라도 그 종전주택에 대한 양도소득세 비과세 특례 규정을 적용 받을 수 없다.
1+1조합원입주권 전환 후 대체주택 양도
1세대가 사업시행 기간 중 1+1조합원 입주권으로 전환된 상태에서 대체주택을 취득한 후 해당 주택 양도 시 소득세법 시행령 제156조의2 제5항에 따른 “대체주택에 대한 비과세 특례”를 적용 받을 수 없다.
1+1분양 선양도 신축주택의 양도소득세
신축아파트 준공이 완료되면, 기존 조합원 입주권은 다시 부동산의 성격으로 전환된다. 신축 주택의 등기가 완료되면, 2개의 주택을 별도로 분리하여 매매 및 증여가 가능해진다. 하지만 2개중 소형주택은 반드시 소유권이전 고시일부터 3년간은 양도 및 증여가 불가능하다는 점을 유의하여야 한다. 다만, 상속으로 권리가 변동되는 경우는 제외한다.
준공일이후 신축주택을 양도하는 경우, 조합원입주권과 동일한 논리가 적용된다. 따라서 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택 비과세 특례가 적용되지 않는다. 그리고, 조합원입주권과 마찬가지로 일시적 2주택 비과세, 대체주택 비과세도 적용될 여지가 없다.
선 양도하는 주택의 양도세 계산 시 취득가액은 권리 가액 비율로 안분하는데, 부담한 분담금이 있는 경우는 그 금액도 합쳐서 안분한다. 장기보유 특별공제는 멸실된 구주택의 취득일부터 기산하여 계산한다. 도시정비법에 따른 관리처분계획인가로 1+1조합원 입주권으로 신축된 2주택 모두 멸실된 기존주택과 연속된 주택으로 보기 때문이다. 다만, 분담금 납부분에 대해 장기보유특별공제를 적용할 때는 관리처분계획 인가일이 기산일이 된다. 전매 제한기간이내에 주택을 양도한다고 가정하여 양도소득세를 계산해 보면 다음과 같다.
이상으로 1+1 조합원 입주권과 신축주택 양도 시 부담하는 양도소득세에 대해 살펴보았다. 투자목적으로 1+1입주원을 매수하고자 한다면 매도인의 관리처분 계획서와 분양 예정내역 등을 반드시 확인하여 1+1취득조건인지 확인하여야 하고, 원조합원의 경우에는 3년 전매제한 규정이 있기 때문에 비과세 혜택을 위하여, 전매제한 기간이후 소형주택을 먼저 처분하고 양도차익이 큰 주택을 최종적으로 양도할 수 있도록 계획을 세워야 할 것이다.
최은미 세무사
세무회계 대경 대표세무사
분당세무서 나눔세무사
한국세무사회 고시회 비상임이사
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