[건대 가로주택정비사업 전문가과정 4기] 12주차(12/14)-가로주택정비사업의 법적 분쟁 및 사례

[건대 가로주택정비사업 전문가과정 4기]

12주차(12/14)-가로주택정비사업의 법적 분쟁 및 사례

【장준성-법무법인 하우】

오늘 수업은 가로주택정비사업의 법적 분쟁 및 사례라는 주재로 제57회 사법시험 합격, 제47기 사법연수원 수료 대한변호사협회 등록 부동산 전문변호사이며 법부법인 하우 변호사인 장준성 교수의 가로주택정비사업의 법적 분쟁 및 사례에 대한 강의 시간이다.

수업내용으로는 ▷미동의자, 분양 미신청자 처리 및 매도청구 ▷법적 분쟁 사례 및 판례 연구 ▷개정법 ▷벌칙(의무) 사항 등의 내용으로 수업이 진행되었다.

1)조합설립, 사업시행자 지정에 동의하지 않는 자에 대한 매도청구

① 동의여부 회답 서면 축구 → ② 회답 → ③ 매도청구

▩ 1. 동의여부 회답 서면 촉구

『빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법』, 「소규모주택정비법」

제35조 제1항

가로주택정비사업(제35조의2에 따라 토지 물건 및 권리를 수용 또는 사용할 수 있는 경우는 제외)의 사업시행자(토지등소유자가 시행하는 경우는 제외)는 제26조에 따른 심의(건축심의)결과를 받은 날부터 30일 이내에 다음 각호의 자에게 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 동의할 것인지 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 한다.

①제23조 제1항…에 따른 조합설립에 동의하지 아니한 자

②제18조 제1항 및 제19조 제1항에 따라 시장 군수등, 토지주택공사등 또는 지정개발자 지정에 도의하지 아니한 자

■법령 – 매도청구

[법 제17조 제3항]

가로주택정비사업은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 시행할 수 있다.

1. 토지등소유자가 20명 미만인 경우에는 토지등소유자가 직접시행하거나 해당 토지등소유자가 제1항 각호의 어느 하나(시장, 군수등, 토지주택공사등, 건설업자, 등록사업자, 신탁업자, 부동산투자회사)에 해당하는 자와 공동으로 시행하는 방법

2. 제23조에 따른 조합이 직접 시행하거나 해당 조합이 조합원의 과반수 동의를 받아 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 공동으로 시행하는 방법

※ 20면 미만의 토지등소유자가 직접시행하는 경우에는 매도청구권을 행사할 수 없음. – 결국 토지등 소유자 100%합의가 되어야 함.

※ 참고로, 토지등소유자가 20명 미만인 경우에는 토지등 소유자 전원의 합의를 거쳐 주민합의체를 구성하여야 함(법 제22조 제1항 제2호)

[법 제35조의2 제1항]

사업시행자는 가로주택정비사업(시장 군수등 또는 제18조 제1항에 따라 공공시행자로 지정된 토지주택공사등이 관리지역에서 시행하는 경우로 한정한다)을 시행하기 위하여 필요한 경우에는 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’ 제3조에 따른 토지 물건 및 권리를 수용 쪼는 사용할 수 있다.

[법 제18조 제1항]

시장 군수등은 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제17조제3항에도 불구하고 직접 해당 사업을 시행하거나 토지주택공사등(토지주택공사등이 건설업자 또는 등록사업자와 공동으로 시행하는 경우를 포함한다. 이하 이 조 및 제20조에서 같다)을 사업시행자로 지정하여 해당 사업을 시행하게 할 수 있다.

① 천재지변, 「재난 및 안전관리 기본법」 제27조 또는 「시설물의 안전관리에 관한 특별법」 제14조에 따른 사용 제한ㆍ사용금지, 그 밖의 불가피한 사유로 긴급하게 사업을 시행할 필요가 있는 경우

② 토지등소유자가 제22조에 따른 주민합의체를 신고한 날 또는 조합이 제23조에 따른 조합설립인가를 받은 날부터 3년 이내에 제29조에 따른 사업시행계획인가를 신청하지 아니한 경우

③ 사업이 장기간 지연되거나 권리관계에 대한 분쟁 등으로 해당 조합 또는 토지등소유자가 시행하는 사업을 계속 추진하기 어려운 경우

④ 제54조제4항에 따라 사업시행계획인가가 취소된 경우

⑤ 사업시행구역의 국유지ㆍ공유지 면적 또는 국유지ㆍ공유지와 토지주택공사등이 소유한 토지를 합한 면적이 전체 토지면적의 2분의 1 이상으로서 토지등소유자 과반수가 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등을 사업시행자로 지정하는 것에 동의하는 경우

⑥ 사업시행구역의 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자와 토지등소유자의 3분의 2 이상에 해당하는 자가 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등을 사업시행자로 지정할 것을 요청한 경우

※ 원칙적으로 가로주택정비사업은 미동의자에 대하여 매도청구를 할 수 있을 뿐, 수용을 할 수는 없음.

[법 제24조 제1항]

조합원은 토지등소유자(소규모재건축사업의 경우에는 소규모재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다.

(각호 생략)

※ 가로주택정비사업은 법상 강제가입제를 취하고 있음(법 제24조 제1항)

※ 미동의자

미동의자는 조합설립등기나 지정개발자 지정고시가 나면 이로부터 90일 이내에 조합설립취소의 소나 지정개발자지정 취소의 소를 제기해야 함. – 동의율, 공사비 등 동의서의 적정성을 다투게 됨. (법 제23조 등 참조)

■서면 회답 촉구의 상대방

조합설립이나 사업시행자 지정에 찬성하지 않은 토지등소유자. 공유자는 공유자 전원에 대하여 해야 함.

■시기

법 제26조에 따른 심의(건축심의) 결과를 받은 날로부터 30일 이내

■방식

서면으로 해야 함. 보통 내용증명(배달증명) 우편 방법으로 하며, 반송되는 경우에는 의사표시 공시송달 제도를 이용해서 하면 됨(민법 제113조, 민사소송법 제195조).

▩2. 회답

[법 제35조 제3항]

제1항 또는 제2항의 촉구를 받은 토지등소유자는 촉구를 받은 날부터 60일 이내에 회답하여야 한다.

[법 제35조 제4항]

제3항의 기간 내에 회답하지 아니한 토지등소유자는 주민합의체 구성, 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 동의하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 본다.

▩3. 매도청구

[법 제35조 제5항]

사업시행자는 제3항에 따른 기간이 만료된 때 부터 60일 이내에 주민합의체 구성, 조합설립 또는 사업시행자 지정에 동의하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 토지등소유자와 건축물 또는 토지만 소유한 자에게 건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖의 권리를 매도할 것을 청구할 수 있다.

[부칙 제2조]

① 제35조는 이 법 시행 후 최초로 조합설립인가를 신청하는 경우부터 적용한다.

② 제1항에도 불구하고 가로주택정비사업의 사업시행자는 이 법 시행 전에 조합설립인가를 신청한 경우에도 제35조에 따라 매도청구를 할 수 있으며, 이 경우 제35 조제1항의 “심의 결과를 받은 날”은 “이 법 시행일”(=2018. 2. 9.)로 본다.

[판례]

※이 법 시행전에 조합설립인가를 신청한 조합의 경우 이 법 시행일인 2018.2. 9.부터 법 제35조에 따른 서면 회답 촉구를 하고, 회답기간 만료일부터 60일 이내에 매도청구를 하여야 함(서울북부지방법원 2017가합26229 판결)

※ 위 기간을 놓쳤다면 다시 절차를 밟아야 함.

매도청구권은 그 행사기간 내에 이를 행사하지 아니하면 그 효력을 상실한다(대법원 2008. 2. 29. 선고 2006다56572 판결 등 참조). 그러나 제척기간이 도과하였다고 하여 매도청구권이 종국적으로 소멸한다고 볼 것은 아니고, 재건축 참가자 등은 다시 조합설립변경동의 및 조합설립변경인가 등의 절차를 밟아 새로이 매도청구권을 행사할 수 있다고 봄이 상당하다(대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다40991 판결, 대법원 2010. 7. 15. 선고 2009다63380 판결 등 참조).”

※ “분양미신청자에 대한 매도청구”와 달리 지연이자 규정은 없음. 앞서 본 바와 같이 매도청구권 행사를 위해서는 절차를 다시 밟아야 함.

※이와 달리 분양미신청자에 대한 매도청구의 경우에는 기간 도과 후에도 매도청구권 행사가 가능하나 지연이자를 지급해 야 함. 구체적 내용은 다음 항 참조

2) 분양 미신청자에 대한 매도청구

① 손실보상 협의 → ② 매도청구

▩ 1. 손실보상 협의

[법 제36조 제1항]

가로주택정비사업의 사업시행자는 제29조에 따라 사업시행계획이 인가ㆍ고시된 날부터 90일 이내에 다음 각 호에서 정하는 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다.

1. 분양신청을 하지 아니한 자

2. 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자

3. 제29조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자

※ 현금청산자에 대한 매도청구를 하기 위해서는 먼저 손실보상 협의를 하여야 함. 다만 구체적인

협의 방법에 대한 규정은 없으므로 적절히 성실하게 협의를 하면 될 것으로 보임.

※ 개정법: …분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다(2022. 8. 4. 시행).

■분양신청을 하지 아니한 자

분양신청기간 내에 분양신청을 하지 아니한 자. 만일 적법한 분양신청 안내통지를 받지 못하여 분양신청을 못 하게 된 경우라면 매도청구 대상자라고 볼 수 없을 것.

■분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자

분양신청기간 종료 후 분양신청을 철회한 경우에는 매도청구 대상자라고 볼 수 없을 것.

■제29조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자

제33조 참조(제3항 제3호: 너무 좁은 토지 또는 건축물이나 다음 각 목에 따라 사업시행구역이 확정된 후 분할된 토지를 취득한 자에게는 현금으로 청산할 수 있다.)

■조합은 관리처분계인가 후 분양계약체결기간을 정하여 분양계약을 체결하도록 통지하게 되는데조합정관에 일정한 기간 내에 분양계약을 체결하지 아니하는 조합원에 대하여는 현금청산을 하도록 규정하는 것이 일반적임. 이 경우 현금청산 대상자가 됨

▩ 2. 매도청구소송 제소기간

[법 제36조 제2항]

사업시행자는 제1항에 따른 협의가 성립되지 않은 경우에는 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 제35조에 따른 매도청구소송을 제기하여야 한다.

※ 사업시행계획인가 고시 다음날부터(or 분양신청기간 종료일의 다음날부터) 90일 이내 협의 -> 그 다음 날부터 60일 이내 매도청구소송 제기

※ 제소기간을 도과하였어도 매도청구권 행사 가능. 다만, 법 제36조 제3항에 따른 지연이자 지급의무 발생.

※ 원칙적으로 수용을 할 수는 없음(법 제35조의 2 제1항, 제18조 제1항 등 참조).

▩ 3. 지연이자

[법 제36조 제3항]

사업시행자는 제2항에 따른 기간을 넘겨서 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기한 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 토지등소유자에게 지연일수(遲延日數)에 따른 이자를 지급하여야 한다.

[시행령 제35조]

법 제36조제3항에 따른 지연일수에 따른 이자산정을 위한 이율은 다음 각 호의 구분에 따른다.

1. 지연일수가 6개월 이내인 경우: 100분의 5

2. 지연일수가 6개월 초과 12개월 이내인 경우: 100분의 10

3. 지연일수가 12개월을 초과한 경우: 100분의 15

■소송을 제기하면서 회답 촉구 및 매도청구권 행사를 같이 하는 경우

①가능하다는 것이 대부분의 법원 판례 입장임.

②다만 회답기간 내에 동의 의사표시를 한 경우에는 매도청구권 행사 불가

③“주택재건축정비사업조합이 조합설립에 동의하지 않는 자에게 매도청구권을 행사하여 그에 따른 소유권이전등기절차 이행을 구하는 소를 제기 하면서 그 소장 부본에 재건축 참여 여부에 대한 회답 최고서를 첨부한 사안에서, 조합이 최고서를 첨부한 소장 부본의 송달로써 상대방에게 매도청구권에 관한 최고를 한 이상, 이는 상대방이 최고기간 내에 재건축사업에 불참가할 것을 정지조건으로, 회답기간 만료 다음날 매도청구권을 행사한 것과 동일한 효과가 발생하였다고 볼 수 있으므로, 결국 위 소장 부본 송달 이후 도래한 회답기간 경과일 다음날을 매매계약 성립일로 볼 수 있다.”(대법원 2009다63380)

[판례]

■매도청구권 행사기간 준수 여부에 대한 판례>

①소제기로 매도청구를 하는 경우 소장 접수가 매도청구권 행사 기간 내에 있으면 소장 부본 송달이 매도청구권 행사기간 도과 후 되었더라도 적법함.(대법원 2002다14532)

②위 대법원 판례와 달리 소장 부본이 매도청구권 행사기간 도과 후 송달된 경우 매도청구권 행사가 효력을 상실하였다고 본 하급심 판례들도 있음. – 송달이 지연된 경위등 보아야 할 것으로

보임.

③매매계약 성립일은 소장 부본 송달일로 보는 것이 판례.

■매도청구권 행사의 효과

①매도청구권은 형성권임. – 매도청구권 행사 결과 매매계약이 성립된 것으로 의제됨.

②회답 촉구를 한 후 소제기로 매도청구를 하는 경우 매매계약 성립시점은 매도청구의 의사표시가 담긴 소장 등이 상대방에 송달된 때.

③회답 촉구와 함께 매도청구를 하는 경우에는 회답기간 도과 후(60일) 경과한 다음날.

④“주택재건축정비사업조합이 조합설립에 동의하지 않는 자에게 매도청구권을 행사 하여 그에 따른 소유권이전등기절차 이행을 구하는 소를 제기하면서 그 소장 부본 에 재건축 참여 여부에 대한 회답 최고서를 첨부한 사안에서, 조합이 최고서를 첨 부한 소장 부본의 송달로써 상대방에게 매도청구권에 관한 최고를 한 이상, 이는 상대방이 최고기간 내에 재건축사업에 불참가할 것을 정지조건으로, 회답기간 만료 다음날 매도청구권을 행사한 것과 동일한 효과가 발생하였다고 볼 수 있으므로, 결국 위 소장 부본 송달 이후 도래한 회답기간 경과일 다음날을 매매계약 성립일 로 볼 수 있다.”(대법원 2009다63380)

3) 매도가격

■ 매도가격의 결정(소송에서 감정을 거침)

①“매도청구권이 행사되면, 그 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 재건축에 참가하지 않은 자의 구분소유권 및 대지사용권에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립하게 되는 것인바, 이때의 시가란 매도청구권이 행사된 당시의 구분소유권과 대지사용권의 객관적 거래가격으로서, 노후되어 철거될 상태를 전제로 한 거래가격이 아니라 그 건물에 관하여 재건축 결의가 있었다는 것 을 전제로 하여 구분소유권과 대지사용권을 일체로 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다.”(대법원 95다38172)

②“주택재건축사업의 매도청구권 행사의 기준인 ‘시가’는 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격임.”(대법원 2012다62561,62578 판결)

4) 매도가격(시가) 산정 기준일

■조합설립 또는 사업시행자 지정 미동의자

①매매계약 체결 의제일이 기준일

- 매도청구의 의사표시가 담긴 소장 부본 송달일

- 회답 촉구를 소장으로 한 경우 소장 송달일로부터 60일 경과한 다음날

②“주택재건축정비사업조합이 조합설립에 동의하지 않는 자에게 매도청구권을 행사하여 그에 따른 소유권이전등기절차 이행을 구하는 소를 제기하면서 그 소장 부본에 재건축 참여 여부에 대한 회답 최고서를 첨부한 사안에서, 조합이 최고서를 첨부한 소장 부본의 송달로써 상대방에게 매

도청구권에 관한 최고를 한 이상, 이는 상대방이 최고기간 내에 재건축사업에 불참가할 것을 정

지조건으로, 회답기간 만료 다음날 매도청구권을 행사한 것과 동일한 효과가 발생하였다고 볼 수 있으므로, 결국 위 소장 부본 송달 이후 도래한 회답기간 경과일 다음날을 매매계약 성립일로 볼

수 있다.”(대법원 2009다63380)

■분양 미신청자

①(소규모주택정비법 판례) “원고가 이 사건 소장 부본의 송달로써 피고에게 소규모주택정비법 제36조 제2항에 따른 매도청구권을 행사한다는 의사표시를 한 사실, 위 소장 부본이 2022. 1. 21. 피고 에게 도달한 사실은 기록상 명백하다. 나아가 감정인 B의 감정결과에 변론 전체의 취지를 더하면, 2022. 1. 21. 이 사건 부동산의 시가는 307,392,930원이다. 따라서 원고와 피고 사이에는 2022. 1. 21. 이 사건 부동산에 관하여 매매대금을 307,392,930원으로 하는 매매계약이 성립하였다.”(대구지방법원 2022가단100902)

②(구 도시정비법 판례) “현금청산 대상자에 대한 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 같은 법 제46조의 규정에 따라 사업시행자가 정한 ‘분양신청기간의 종료일 다음날’이라고 하여야 하고, 현금청산의 목적물인 토지·건축물 또는 그 밖의 권리의 가액을 평가하는 기준시점도 같은 날이므로, 현금청산 대상자에 대한 매도청구권의 행사로 매매계약의 성립이 의제되는 날도 같은 날로 보아야 하며.”(대법원 2010다73215)

→ 현금청산자에 대한 매도청구를 명문으로 규정한 개정법과 달리 구 도시정비법은 현금청산자에 대한 매도청구를 명문으로 규정하지 않았음. 따라서 개정법 하에서 매매대금 산정기준시점에 관해 견해 대립 있음. 위 대구지방법원 판례는 매도청구 의사표시가 도달 한날(소장 부본 송달일)을 매매계약성립일로 보고 이 날을 매매대금 산정기준 시점으로 보았음.

■법령 – 비교

[소규모주택정비법 제36조]

① 가로주택정비사업 또는 소규모재건축사업의 사업시행자는 제29조에 따라 사업시행계획이 인가ㆍ고시된 날부터 90일 이내에 다음 각 호 에서 정하는 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다.

1. 분양신청을 하지 아니한 자

2. 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자

3. 제29조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자

② 사업시행자는 제1항에 따른 협의가 성립되지 않은 경우에는 그 기간의 만료일 다음날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 제35조에 따른 매도청구소송을 제기하여야 한다.

[구 도시정비법 제47조]

① 사업시행자는 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 또는 제48조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자에 대해서는 관리처분계획 인가를 받은 날의 다음 날로부터 90일 이내에 대통령령으로 정하는 절차에 따라 토지ㆍ건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다.

■분양계약 미체결자

[도시정비법 판례]

“정관이나 관리처분계획에서 조합원들에 대하여 분양신청기간 종료 후 일정한 기간 내에 분양계약을 체결할 것을 요구하면서, 기간 내에 분양계약을 체결하지 않으면 권리를 현금으로 청산한다고 정한 경우, 분양신청을 하였다가 분양계약을 체결하지 않아 추가로 현금청산대상자가 된 자에 대한 사업시행자의 청산금 지급의무 발생 시기(=분양계약체결기간 종료일 다음 날)”(대법원 2011두17936)

[도시정비법 판례]

“토지의 현황이 도로일지라도 주택재건축사업이 추진되면 공동주택의 일부가 되는 이상 시가는 재건축사업이 시행될 것을 전제로 할 경우의 인근 대지 시가와 동일하게 평가하되, 각 토지의 형태, 주요 간선도로와의 접근성, 획지조건 등 개별요인을 고려하여 감액 평가하는 방법으로 산정하는 것이 타당한데도, 현황이 도로라는 사정만으로 인근 대지 가액의 1/3로 감액한 평가액을 기준으로 시가를 산정한 원심판결에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.”(대법원 2014다41698)

■조합원이 조합 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 후 분양신청을 하지 않는 경우 매도청구권 행사 여부

▪ 조합이 토지 등의 소유권을 취득하기 위하여 새로이 매도청구권을 행사하여야 하는지 문제

[재건축조합 판례]

재건축조합은 위 토지 등의 소유권을 취득하기 위하여 도시정비법 제39조를 준용하여 새로이 매도청구권을 행사할 필요가 없다(대법원 2012다110477, 110484 판결)

■토지 등 소유자가 그 소유 토지 등에 관하여 이미 사업시행자 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 경우에는 청산금을 지급받기 위하여 별도로 소유권을 이전할 의무는 부담하지 아니한다.” (대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결 등 참조).

■조합원은 별도로 신탁등기에 대한 말소등기에 필요한 서류의 이행제공 없더라도 조합에 대하여 청산금 지급청구 가능

■“피고가 사업시행자인 원고에게 적법한 분양신청을 하지 아니하여 현금청산대상자가 됨으로써 이 사건 신탁이 종료하였다면, 그 신탁재산이었던 이 사건 토지 지분은 원고에게 귀속되는 것이므로, 원고가 이미 자신 명의로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐진 위 토지 지분에 관하여 「신탁법」제31조 제1항 단서의 규정에 따라 수탁자의 고유재산으로 하는 법원의 허가를 얻어 원고의 고유재산으로 된 취지의 등기와 신탁등기의 말소등기를 하는 방안을 고려함은 별론으로 하고, 피고가 원고로부터 위 신탁재산에 관하여 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 신탁등기의 말소등기 및 소유권이전등기의 신청절차를 인수하고, 다시 원고에게 현금청산을 원인으로 하는 소유권이전 등기절차를 이행할 의무는 인정되지 않는다.”(대법원 2010다19204 판결 참조)

■매도청구시 임차인이 있는 경우

①매도청구권을 행사하는 경우에 대상 건물에 임차인이 있는 경우

- 주택임대차보호법 제3조 제4항: 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

- 매도청구권의 행사로 조합이 소유권을 이전 받으면 임대인의 지위를 승계함. 따라서 매도청구에 따라 임대인의 지위를 승계하게 되는 이상 임차보증금은 매도청구 가액에서 공제함이 타당할 것.

■토지 등의 수용 또는 사용

[법 제35조의2]

① 사업시행자는 가로주택정비사업(시장ㆍ군수등 또는 제18조제1항에 따라 공공시행자로 지정된 토지주택공사등이 관리지역에서 시행하는 경우로 한정한다)을 시행하기 위하여 필요한 경우에는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제3조에 따른 토지ㆍ물건 및 권리를 수용 또는 사용할 수 있다.

② 제1항에 따른 토지ㆍ물건 및 권리에 대한 수용ㆍ사용 및 손실보상에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」을 적용한다. 다만, 사업의 시행에 따른 이주대책 수립 등 손실보상의 기준 및 절차는 대통령령으로 정할 수 있다.

③ 제30조제1항제10호의2에 따른 수용 또는 사용의 대상이 되는 토지ㆍ물건 및 권리의 세목을 포함하는 사업시행계획인가 고시가 있는 때에는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제20조제1항 및 제22조에 따른 사업인정 및 사업인정의 고시가 있는 것으로 본다.

④ 제1항에 따른 수용 또는 사용에 대한 재결의 신청은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제23조제1항 및 제28조제1항에도 불구하고 사업시행계획인가(사업시행계획변경인가를 포함한다)를 할 때 정한 사업시행기간 이내에 하여야 한다.

■청산금청구 소송

▪ 재건축사업에서 현금청산대상자가 재건축조합을 상대로 직접 청산금의 지급을 청구할 수 있음.

▪ 재개발사업에서는 협의가 성립되지 않을 때에는 공익사업법에 의한 수용절차로 이행될 것을 예정하고 있는 것임. 따라서 협의가 성립되지 않은 경우 조합을 상대로 청산금 지급 청구 소송을 제기할 수는 없고, 수용재결 절차 후 보상금증액 청구 소송을 제기할 수 있을 뿐임.

[판례] – 참고

▪ “재건축사업으로 철거예정이고 그 입주자들이 모두 이사하여 아무도 거주하지 않은 채 비어 있는 아파트라 하더라도, 그 객관적 성상이 본래 사용목적인 주거용으로 쓰일 수 없는 상태라거나 재물로서의 이용가치나 효용이 없는 물건이라고도 할 수 없어 재물손괴죄의 객체가 된다고 한 사

례.”(대법원 2007도5207)

▪ “재건축조합의 규약이나 정관에 ‘조합은 사업의 시행으로서 그 구역 내의 건축물을 철거할 수 있다’, ‘조합원은 그 철거에 응할 의무가 있다’는 취지의 규정이 있고, 조합원이 재건축조합에 가입하면서 ‘조합원의 권리, 의무 등 조합 정관에 규정된 모든 내용에 동의한다’는 취지의 동의서를 제출하였다고 하더라도, 조합원은 이로써 조합의 건축물 철거를 위한 명도의 의무를 부담하겠다는 의사를 표시한 것일 뿐이므로, 조합원이 그 의무이행을 거절할 경우 재건축조합은 명도청구소송 등 법적 절차를 통하여 그 의무이행을 구하여야 함이 당연하고, 조합원이 위와 같은 동의서를 제출한 것을 ‘조합원이 스스로 건축물을 명도하지 아니하는 경우 재건축조합이 법적 절차에 의하지 아니한 채 자력으로 건축물을 철거하는 것’에 대해서 까지 사전 승낙한 것이라고 볼 수는 없다.”(대법원 2007도5207)

▪ “건축조합의 조합장이 조합탈퇴의 의사표시를 한 자를 상대로 '사업시행구역 안에 있는 그 소유의 건물을 명도하고 이를 재건축사업에 제공하여 행하는 업무를 방해하여서는 아니 된다'는 가처분의 판결을 받아 위 건물을 철거한 것이 형법 제20조에 정한 업무로 인한 정당행위에 해당한다고 본 사례”(대법원 2007도5207)

▪ 재건축사업으로 철거가 예정되어 있는 아파트를 가집행선고부 판결을 받아 철거한 행위는 형법 제20조의 정당행위에 해당한다고 보아, 재물손괴의 공소사실을 유죄로 인정한 원심판단에 법리오해의 위법이 있다고 한 사례”(대법원 2009도8473)

■법적 분쟁 사례 및 판례

→ 봄 학기 수강신청으로 학습하자

■법 개정 내용

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■벌칙(의무)사항

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[장준성 교수]

한양대학교 법학과 학사

제57회 사법시험 합격

제47기 사법연수원 수료

대한변호사협회 등록 부동산 전문변호사

전)서울중앙지방검찰청 검사직무대리

전)서울남부지방법원 민조정위원

현)법무법인 하우 변호사

[모집요강]

봄~ 봄~ 봄~ 봄이왔네요!

그대 없었던 내 가슴 시렸던 겨울을지나!

또 벚꽃 잎이 피어나듯이!

2024 봄학기 건국대학교 미래지식교육원

소규모주택정비사업 (모아타운 모아주택) 전문가과정 5기모집요강

1.교육기간: 2024.03.~ (15주,45시간)

2.교육시간: 매주 목요일 PM7시~10시(3시간)

3.교육장소: 건국대 미래지식교육원 산학협동관

4.교육정원: 40명 온라인접수>서류전형>합격자발표>입학

5.교육문의: 010-3181-8154    E. bakdala@naver.com