서울시 시공사 선정기준에 대하여

시공사 선정시기

조합은 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 경쟁입찰 또는 수의계약(2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우로 한정한다)의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다. 정비사업을 공공지원하는 경우 시공사 선정시기 등에 필요한 사항은 시·도조례로 정할 수 있도록 되어 있었고, 서울시의 경우 사업시행계획인가 후에 시공사를 선정하도록 되어 있었다. 그러나 2023년 7월 1일 서울시 도시정비조례 개정으로 서울시의 경우도 조합설립인가 후에 시공사를 선정하도록 선정 시기를 앞당겼다. 즉, 서울시 도시정비조례 제77조에 따라 조합은 조합설립인가를 받은 후 조합원 과반수의 찬성으로 총회의 의결을 거쳐 시공자를 선정할 수 있게 되었다. 그리고 최근에 그 구체적인 기준을 담은 서울시 시공사 선정기준을 행정예고 하였고 연내 시행을 앞두고 있다.

서울시 시공사 선정기준 변경 경과

· 2023. 7. 1. 서울시 도시정비조례 개정으로 시공사 선정시기 변경

(사업시행계획인가 후 --> 조합설립인가 후)

· 2023.9.8.~ 2023.10.4. 서울시 시공사 선정기준 행정예고

· 2023.11.10. ~ 2023. 11.20. 서울시 시공사 선정기준 재행정예고

· 2023. 12. 서울시 규제개혁위원회 심의를 거쳐 연내 고시 예정

서울시 시공사 선정기준 변경 주요내용

서울시 시공사 선정기준 관련 이슈

1. 대안 설계 시 ‘정비계획의 변경 범위’에 대하여

대안설계를 “정비계획의 범위(법 시행령 제13조 제4항 및 조례 제11조 제1항에 따른 경미한 변경사항은 허용하되, 건축물의 건폐율·용적률·최고 높의의 확대·정비구역 면적의 증가 및 정비기반시설의 변경은 허용하지 아니한다. 이하 같다) 내에서 창의적인 건축디자인, 혁신적인 건설기술 등을 포함해 제안하는 설계안”으로 정의했다. 따라서 앞으로는 대안설계 시 기존에 정해진 정비계획 내용의 경미한 변경은 가능하되, ▲용적률 ▲건폐율 ▲최고 높이 확대 ▲정비구역 면적 확대 ▲정비기반시설 변경 등 5가지 변경 사항이 담긴 정비계획 변경은 불가하다는 것이다. 최근 압구정3구역 설계자 선정 과정에서의 과열 홍보의 재발을 막겠다는 취지인 것으로 보인다. 정비계획의 변경 범위를 구체적으로 명시한 것은 시공사 등의 대안설계 제시로 인한 부작용을 막기 위한 불가피한 조치로 보여진다.

2. 시공사 선정 시 ‘홍보직원의 숫자 제한’에 대하여

시공사는 홍보를 하려는 경우에는 미리 홍보를 수행할 직원의 명단을 조합에 등록해야 하며, 등록하는 홍보직원의 수는 조합원 100명당 1인으로 하되, 최대 20명 이내로 제한하고 있다. 지나치게 많은 홍보직원(OS요원)의 투입으로 시공사 선정이 과열로 치닫는 것을 방지하고자 하는 취지로 보여지며 바람직한 조치이다.

3. 건설사업관리(CM)제도 도입에 대하여

시공자 선정 전에 건설공사에 관한 설계의 경제성 검토, 입찰관리, 계약관리, 시공관리 등 원활한 정비사업 추진을 위해「건설기술진흥법」제2조제9호에 따른 건설엔지니어링사업자에게「건설산업기본법」제2조제8호에 따른 건설사업관리 업무 등에 관하여 자문받을 수 있도록 하고 있다. 시공사 선정 시기가 앞당겨짐에 따라 시공사 선정, 계약 및 사후 시공관리까지를 전문적으로 도와줄 전문업체가 조합에 필요하게 된 것이다. 취지는 이해하나 조합으로서는 건설사업관리 용역에 따른 비용부담이 증가할 것으로 보인다.

4. 공공지원자의 사전검토 의무화에 대하여

조합은 ①대의원회 소집 공고 전, ②입찰 공고 의뢰 전, ③총회 소집 공고 전에 공공지원자(구청)의 사전 검토를 받아야 한다. 시장 또는 공공지원자(구청)는 시공자 선정과 관련된 사항이 관계법령 등에 위반되었다고 인정되는 때에는 시공자 선정의 적정한 시행을 위하여 필요한 범위에서 조합에게 처분의 취소ᆞ변경 등의 조치를 할 수 있다. 시장 또는 공공지원자(구청)는 시공자 선정의 원활한 시행을 위하여 관계 공무원 및 전문가로 구성된 점검반을 구성하여 정비사업 현장조사를 통하여 위법사항의 시정요구 등 필요한 조치를 할 수 있다. 또한 시공사가 중대한 위반을 했을 경우에는 시공사 선정 취소 등의 명령을 할 수도 있다. 조합이 시공사 선정 단계별로 구청의 사전 검토를 받아야 하므로 조합의 행정업무가 늘어나게 된다. 아울러 지자체 공무원들의 관련 업무도 늘어날 것이다.

시공사 선정기준 개정에 대하여

우선 시공사 조기 선정에 따른 부작용을 막기 위한 서울시의 강력한 의지가 느껴진다. 다만 시공사 선정시기가 앞당겨짐에 따라 사업시행계획 도면이 없는 상태에서 시공사를 선정할 수 밖에 없는 근본적인 한계를 극복할 수 있을 지는 미지수이다. 고육지책으로 건설사업관리(CM)제도를 도입했으나 자칫 조합의 부담만 늘어날 수도 있다. SH공사가 공사비 검증기관으로서 많은 역할을 해줄 것을 기대해 본다. 지나친 행정의 개입에 따른 부작용 또는 구청 공무원의 늘어나는 행정업무로 인한 사업지연 등의 우려도 있다. 사전 검토도 하여야 하고, 감독도 하려면 지자체 공무원의 업무수행 능력도 향상되어야 할 것이다. 아무쪼록 금번 서울시의 시공사 선정기준이 현장에서 성공적으로 잘 운영되길 바란다.