[도시정비3기] 13주차 신탁방식의 정비사업

건국대학교 미래지식교육원은 지난 9월 7일 개강후 진행중인 도시정비사업(재개발,재건축)3기 교육 과정 중 13주차로 한국토지신탁 본부장 배효진상무의 강의로 진행되었다. 최근 각 재건축, 재개발의 현장에서는 기존의 조합방식보다는 전문성있는 인력을 바탕으로 효과적인 사업으로 알려져 있는 신탁방식의 사업진행이 각광을 받고 있다. 이에 본 과정에서는 국내 최고의 신탁사인 한국토지신탁사의 배본부장의 실무적인 내용을 배우는 시간을 갖게 되었다.

강의 순서는 부동산 신탁의 정의, 정비사업의 정의, 신탁방식 정비사업의 사례, 정비사업의 이슈 순으로 진행되었다.

Ⅰ. 부동산 신탁이란?

  1. 부동산 신탁의 뜻 - 신탁이란 위탁자인 부동산 소유자가 수탁자인 부동산신탁회사등과 신탁계약을 체결한 후 그 소유 부동산을 수탁자에게 소유권 이전 및 신탁등기를 선행하고, 수탁자는 신탁계약서의 정확한 목적달성을 위해 신탁부동산을 개발,관리 및 처분한 후 신탁종료시 신탁재산과 개발이익등을 수익자에게 교부하도록 하는 것이다.  이때 신탁사는 은행과 함께 금융감독원의 관리감독을 받는 금융기관임을 명확히 숙지하고 전문성과 자금력을 확보한 신탁사가 정비사업을 수행할 수 있도록 법제화하였다. 현재 국내 금융위원회의 인가를 받은 신탁사는 국내 총 14개소가 있다. 

2. 부동산 신탁상품의 종류 -  부동산 개발의 노하우나 자금이 부족한 경우, 토지 소유자가 공신력있는 토지를 위탁하여 자금 및 개발경험을 바탕으로 토지의 가장 효율적인 방안을 마련하고 개발에 필요한 자금 및 공사발주 관리, 운영등을 대신하여 발생한 수익을 토지 소유자에게 돌려주는 차입형 토지신탁과 이를 바탕으로 도시정비사업에서 사업을 직접 시행하는 사업시행자방식, 조합의 업무를 단순 대행하는 사업대행자 방식의 토지신탁, 토지대금과 사업비를 PF 또는 시공사의 지급보증등에 의해 조달하고 신탁사는 자금 투입없이 공정 및 분양관리등을 대행하는 관리형 토지신탁 방식등이 존재한다. 여기에 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 및 부동산 관련 증권등에 투자,운영하고 그 수익을 투자자에게 배당하는 것을 목적으로 하는 REITs(리츠, 부동산 간접투자기구) 방식도 있다.

Ⅱ. 정비사업이란?

1. 법률 개정 경과 - 2015년 이전에는 2002.12.30 법률 제 6852호 도시정비법 제정시 천재지변 그 밖의 불가피한 사유로 인하여 긴급히 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정되는 때등에 시장,군수가 정비구역의 토지면적 1/3이상의 토지를 신탁받은 부동산 신탁회사를 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행할 수 있도록 하였다. 이후, 2005. 3. 18. 법률 제7392호 도시정비법의 일부 개정으로 건설업자등이 재개발조합과 사업을 공동 시행할 수 있도록하면서 신탁업자도 공동시행이 가능해졌다.

2015년 토지등 소유자 동의에 의한 사업시행방식이 도입(2015.9.1.)되었으며, 토지등소유자의 정의속에 위탁자를 토지등소유자로 간주, 사업시행자 지정 동의 방법에 법정동의서를 제정하고, 토지등소유자 전체회의, 시행규정, 신탁업자의 매도청구등의 규정을 신설하였다.

2016년에는 토지등 소유자 동의에 의한 사업대행방식을 도입하였다. (2016.1.27 법률 제 13912호 일부개정 도시정비법, 토지등소유자 과반수의 동의로 요청시 지정개발자를 사업대행자로 지정할 수 있도록 함)

2017년에는 조합원 지위에 관한 규정을 보완하고, 2019년 소규모주택정비사업에 사업대행자 방식을 허용토록 하였으며, 2022년 국공유지 면적을 정비구역 전체면적 1/3이상 토지 신탁의 규정에서 제외하였다. 2023년에는 정비사업활성화를 위해 정비구역 지정 특례에 신탁방식을 포함하고, 표준계약서, 표준 시행규정에 근거규정을 신설하였다.

2. 정비사업의 종류 - [도시 및 주거환경정비법]에는 도시 기능을 회복시키기 위한 목적으로 도로나 상하수도 등 기반시설을 새로 정비하거나 주택등 건축물을 개량,건설하는 등 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업을 말한다. 그 기반시설의 수준에 따라 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업으로 구분한다. 이 때, 사업시행자가 어떻게 구성되었는지에 따라, 정비사업을 분류할 수 있는데 조합방식이 현재 다수의 현장을 구성하고 있으며, 시장,군수,LH등의 공동시행, 신탁회사 지정개발자 방식이 병행되고 있다.

3, 정비사업의 절차 - 정비사업은 정비계획의수립, 조합설립, 시공자선정, 건축심의,사업시행인가, 관리처분인가, 이주 및 철거, 착공 및 분양, 공사, 준공 및 입주, 청산의 일반적인 절차로 이루어 진다.

4. 조합방식 VS 신탁방식 - 토지등소유자가 주체가 되느냐 신탁사가 되느냐에 따라 구분되며 그 차이는 아래와 같다. 그 차이는 전문성 유무에 따른 속도와 경험이다.

 Ⅲ. 신탁방식 정비사업 사례(생략)

 Ⅳ. 최근 정비사업 주요 이슈

1. 경쟁입찰 절차 필요 여부

  사업시행자, 추진위원회가 계약을 체결하려면 일반경쟁입찰에 부쳐야 한다. 이에 대한 쟁점은 사업시행자의 지정,고시 또는 사업대행개시결정은 신탁업자가 일정한 요건을 갖추면 받는 행정처분이며, 추진위원회 또는 조합과 체결하는 계약이 아니므로 경쟁입찰이 문제가 되지 않는다. 다만, 사업시행자 지정,고시 또는 사업대행개시결정에 이르는 과정에서 경쟁입찰등을 거쳐야 할 계약의 체결이 있을 수 있는 것에 대해서는 유의할 필요가 있다.

 그 이유는 MOU형태의 계약이어서 구속력이 없으며, 예비신탁사 선정과 사업약정을 체결단계라면 일반경쟁에 의하는 것이 타당하나 그 근거가 불명확하다. 토지등소유자 신탁계약이므로 경쟁입찰의 단계는 필요없으며, 사업시행자 지정, 고시는 시장군수등의 행정처분에 의한 것이므로 조합, 추진위원회의 선정행위가 아님을 유의하여야 한다.

2. 사업시행자 지정 고시

앞서 기술한 바와 같이 시장,군수의 사업자 지정고시는 행정처분으로 이루어 진다. 이는 지정고시일 다음날 추진위원회의 구성승인, 조합설립인가가 취소된 것으로 간주한다.

3. 전체회의 구성, 권한

정비사업의 중요사항을 전체회의에서 의결하도록 함으로써 토지등소유자의 의사를 반영하고 권리를 보호하기 위한 입법취지이므로 해당 정비구역의 토지등소유자로 구성하여야 한다. 

전체회의의 운영은 사업시행자 직권 또는 토지등소유자 1/5이상의 요구로 소집하고, 그 일반적인 사항은 조합총회에 관한 규정을 준용한다. 

전체회의의 권한은 직접법률에서 정한바와 같이 전체회의의 의결을 거치지 않은 사업의 시행은 효력이 없다고 봄이 타당하다.

4. 정비사업위원회

시행규정에 따른 정비사업위원회를 설치하고 주민의견을 수렴하고 사업시행자와 협으를 진행할 기관으로 규정하고 있으며, 이는 위원장과 위원으로 조합의 이사회, 대의원회와 유사한 기증을 전제로 한 것이다. 다만 그 직접적인 설치근거는 없고 독립하여 소송의 당사자가 될 당사자 능력은 부정된다.

5. 시행규정의 작성, 변경

시행규정은 도시정비법령상 조합 정관과 나란히 규정되어 조합정관에 준하여 작성하며, 사업시행자로 지정될 신탁업자가 작성하고 사업시행자 지정 동의서에 포함되어야 한다. 하지만, 최근 판례는 시행규정을 정관과 동일하게 취급할 수는 없다고 보고 토지등소유자의 동의여부가 중요하다.

6. 사업대행의 개시 및 완료

[자본시장과 금융투자업에 관한 법률]에 따른 신탁업자는 조합 또는 토지등소유자를 대신하여 정비사업을 시행하는 것에 토지등소유자과반수의 동의와 정비구역 전체 면적대비 1/3이상의 토지를 신탁하여야 하며, 시장,군수등의 사업대행개시 결정고시에 의해 개시되고, 사업대행의 원인이 된 사유가 없어지거나 이전고시에 따른 등기를 완료한 때 사업대행을 완료하여야 한다.

7. 사업대행자의 권한, 지위

사업대행자가 정비사업을 대행하는 경우 고시 다음날부터 사업대행완료 고시일 까지 독자적 권리,의무를 가지는 법적 주체로서 대행사항에 대한 광범위하고 최종적인 의사 결정의 권한을 갖게 되며, 사업대행 완료 고시에 따라 인수인계 완료 후 사업시행에 관한 의무를 부담하게 된다.

금번 수업은 최근 정비사업지역에서 조합방식으로 진행되면서 각종 비위사실과 의견대립, 조합의 전문성부족으로 인해 조합원들의 갈등이 초래되고 있는 지역에서  신탁방식의 법적인 보완으로 신탁방식으로 인한 전문성 제고로 긍정적인 효과를 가져 올 수 있겠다는 기대감을 갖게 한다. 

배효진 교수

한양대 도시공학

전)벽산건설 개발사업부

전)삼성물산 건설부문 주택본부 개발사업부 부장

현)한국토지신탁 도시재생2본부 본부장(상무)

[모집요강]

봄~ 봄~ 봄~ 봄이왔네요!

그대 없었던 내 가슴 시렸던 겨울을지나!

또 벚꽃 잎이 피어나듯이!

2024 봄학기 건국대학교 미래지식교육원

도시정비(재개발,재건축) 전문가과정 4기모집요강

1.교육기간: 2024.03.~ (20주,60시간)

2.교육시간: 매주 수요일 PM7시~10시(3시간)

3.교육장소: 건국대 미래지식교육원 산학협동관

4.교육정원: 40선착순 마감

5.교육문의: 010-3181-8154 E. bakdala@naver.com