[건대 가로주택정비사업 전문가과정 4기] 8주차(11/16)-관리처분계획의 이해와 실무

[건대 가로주택정비사업 전문가과정 4기]

8주차(11/16)-관리처분계획의 이해와 실무

【고재수- 화인아트 가로주택정비사업 사무장】

오늘수업은 가로주택정비사업 관리처분계획의 이해와 실무라는 주제로 고려대 공학석사, 동국대 법학박사과정 전)삼성전자 반도체사업부 현)화인아트 가로주택정비사업 사무장인 고재수교수의 수업이다.

수업내용으로는 ▷관리처분계획이해 ▷분양신청/분양승인/분양가상한제 ▷감정평가 이해, 업체선정 및 자산 평가 ▷비례율과 권리가액/분담금의 산정 ▷관리처분계획 작성 및 신청/인가 ▷관리처분계획 서류 작성 실무 등의 내용으로 강의하였다.

■정비사업의 절차

계획수립)①정비기본계획 수립-생략 → ②정비계획 수립 및 정비구역 지정-생략 → 시행준비)③추진위원회 구성 승인-생략 → ④창립총회 → ⑤조합설립인가 → ⑥시공사 선정 → 사업시행)→ ⑦건축심의 → ⑧관리처분계획 수립(분양신청, 감정평가, 관리처분계획작성) → ⑨사업시행계획인가 → ⑩이주 및 철거 / 착공 및 일반분양 → 사업완료)⑪준공인가 입주 / 이전고시 → ⑫조합해산 및 청산

■관리처분계획이란

사업시행자가 정비사업 시행구역에 있는 종전의 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권 전세권 임차권 저당권 등 소유권 이외의 권리를 사업시행계획에 따른 정비사업으로 새로이 조성한 대지와 축조한 건축시설에 관한 권리로 변환하여 배분하는 일련의 계획이다.

■관리처분 절차

■분양신청 통지

사업시행자 → 토지등소유자 : 건축심의 결과를 통지받은 날부터 90일이내

■통지사항

1.분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 건축심의 결과를 통지받은 날을 기준으로 한 가격

※심의전에 철거된건축물은 시장 군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격

2.분양대상자별 분담금의 추산액

3.분양신청기간

■공고사항

해당지역에 발간되는 일간신문에 공고

1.사업의 종류 명칭 및 사업시행구역의 위치 면적

①건축물의 주용도 건폐율 용적률 및 높이에 관한 계획-건축협정 내용포함

②건축물의 건축선에 관한 계획

③특별건축구역과 특별가로구역의 지정에 관한 사항

④정비기반시설의 설치계획

⑤공동이용시설의 설치계획

2.분양대상 대지 또는 건축물의 내역

3.분양신청 자격 및 방법

4.분양신청 기간 및 장소

5.토지등소유자 외 권리자의 권리신고 방법

6.분양신청을 하지 아니한 자에 대한 조치

7.분양신청서

■분양신청기간

통지한 날부터 30일 이상 60일 이내 토지등소유자 → 사업시행자

※관리처분계획 수립에 지장이 없을 경우 20일이내 한차례만 연장가능

■손실보상에 관한 협의

1.조합설립, 사업시행자지정 미동의자에 대한 매도청구

-건축심의 결과 받은날로부터 30일 이내에 서면으로 촉구(최고)

-미동의자는 60일 이내에 회답

-만료된 때부터 60일 이내에 매도청구(경과시 매도청구권 없음)

2.사업시행자는 사업시행계획 인가 고시된 날부터 90일 이내 손실보상 협의

※사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음날부터 협의 시작 가능

■재결신청 매도청구소송제기

사업시행자는 협의가 성립되지 아니하면 그 협의 기간의 만료일 다음날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다.

※사업시행자는 기간을넘겨서(60일 초과하여) 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기한 경우에는 해당 토지등소유자에게 지연일수에 따른 이자를 지급하여야 한다.

■감정평가

1.종전자산: 건축심의결과를 받은날-사전 철거된 경우 철거 허가 받은 날

2.종후자산: 분양신청기간 만료일

■감정평가법인등 선정

1.주거환경개선사업/재개발사업:시장 군수등이 선정 계약한 2인 이상

2.재건축사업: 시장군수등이 선정 계약한 1인 이상

조합총회의 의결로 선정 계약한 1인 이상

■개인별 분담금

조합원 분양가 – 조합원 권리가액(기존 재산 평가액 Ⅹ 비례율)

■관리처분계획의 내용

1.분양계획

2.분양대상자의 주소 및 성명

3.분양대상자의 종전 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세

4.세입자별 손실보상을 의한 권리명세 및 그 평가액

5.정비사업비의 추산액과 조합원 분담규모 및 분담시기

6.분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 건축심의 결과를 받은 날을 기준으로 한 가격

7.보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법

8.분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액

■관리처분계획의 작성기준

1.원칙: 종전의 토지 또는 건축물의 면적 이용상황 환경 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다.

2.증환지 감환지

지나지게 좁거나 넓은 토지 또는 건축물에 대하여 필요한 경우에는 이를 증가하가나 감소시켜 대지 또는 건축물이 적정 규모가 되도록 한다.

3.현금청산

너무 좁은 토지 또는 건축물이나 정비구역 지정 후 분할된 토지를 취득한 자에 대하여는 현금으로 청산할 수 있다.

4.재해 또는 위생상의 위해방지를 위한 조정

재해 또는 위생상의 위해를 방지하기 위하여 토지의 규모를 조정할 특별한 필요가 있는 때에는 너무 좁은 토지를 넓혀 토지를 갈음하여 보상을 하거나 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 대지의 공유지분을 교부할 수 있다.

5.분양설계

분양설계에 관한 계획은 분양신청기간이 만료되는 날을 기준으로 하여 수립한다.

6.주택의 공급방법

①1주택만 공급하는 경우

∙1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한경우

∙같은세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우

※2명이상이 1토지를 공유한 경우에는 시 도조례로 주택공급에 관하여 따로 정하고 있는 경우에는 조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있다.

②2주택 공급

∙분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있는

날을 기준으로 한 가격의 범위 또는 종전주택의 주거전용면적의 범위

※이중 1주택은 주거전용면적을 60㎡이하로 하고 이전고시일 다음날부터 3년이 지나기 전에는 전매하거나 알선할 수 없다.

③3주택 공급

∙가로주택정비사업의 경우 3주택 이하로 하되, 다가구주택 소유자는 종전자산 가

격을 최소분양단위 규모의 추산액으로 나눈 값만큼 공급할 수 있음

∙과밀억제권역에서 투기과열지구 아닌 소규모재건축사업은 소유한 주택수의 범위

에서 3주택까지 공급할 수 있다.

④소유한 주택수 만큼 공급

∙수도권정비계획법의 과밀억제권역에 위치하지 아니한 소규모재건축사업

∙근로자숙소, 기숙사 용도의 주택

∙국가, 지방자치단체 및 토지주택공사등 소유주택

∙공공기관지방이전 및 혁신도시 활성화 시책으로 이전하는 공공기관이 소유한 주

택을 양수한 자

■관리처분계획 신청 인가

∙조합윈 총회에서 의결

∙인가 신청전 14일 이상공람 의견청취

∙시장 군수등은 신청일로부터 60일 이내에 인가여부를 결정하여 사업시행자에 통보

∙인가고시: 지방자치단체의 공보에 고시

■건축물의 철거

사업시행계획인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거

[고재수 교수]

고려대 공학 석사

동국대 법과대 박사과정

삼성전자 반도체사업부

현)화인아트 가로주택정비사업 사무장

[모집요강]

봄~ 봄~ 봄~ 봄이왔네요!

그대 없었던 내 가슴 시렸던 겨울을지나!

또 벚꽃 잎이 피어나듯이!

2024 봄학기 건국대학교 미래지식교육원

모아타운 모아주택 (소규모주택정비사업) 전문가과정 5기모집요강

1.교육기간: 2024.03.~ (15주,45시간)

2.교육시간: 매주 목요일 PM7시~10시(3시간)

3.교육장소: 건국대 미래지식교육원 산학협동관

4.교육정원: 40선착순 마감

5.교육문의: 010-3181-8154 E. bakdala@naver.com