-삼성동 98번지 일대 가로주택정비사업
서울시에서 진행되는 가로주택정비사업을 살펴보다보면 현재 시선을 끄는 정비사업구역 현장이 있다.
바로 삼성동98번지 가로주택정비사업구역이다.
삼성동 98번지 일대 가로주택정비사업의 진행은 서울시 정비사업 정보몽땅에 현재 아래와 같이 공고 되어 있다.
ㅡ2019년 12월 조합설립인가
ㅡ2020년 3월 효성중공업 시공사 선정
ㅡ2021년 5월 3일
제2차 소규모주택 수권분과위원회 심의에서 조건부 통과
ㅡ2021년 5월 10일 건축심의 통과
ㅡ2021년 9월 2일~10월 4일까지 조합원 분양신청
ㅡ2022년 1월 사업시행인가 총회
ㅡ2022년 2월 15일 사업시행인가 신청
ㅡ2022년 4월 6일~4월 20일까지 사업시행계획인가를 위한 공람 공고
서울 강남구 삼성동 가로주택 정비사업은 서울시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 제50조 및 소규모주택정비사업 심의기준("21.1.)에 따라 공공임대주택을 전체 세대수의 10% 이상(10.17%) 계획하여 225% 내 용적률 완화 및 최고 10층까지 층수 완화를 받아 최고 10층으로 지어진다.
관계자는 “소규모재건축을 진행하고자 했던 사업장을 현재 새로운 가로주택정비사업으로 전환하여 진행한지 조합설립까지 5년정도 걸린 것 같다.”고 하였다.
보통의 가로주택정비사업의 절차를 살펴보면, 정비계획의 수립절차 없이 주민의 동의만으로 추진위원회를 구성하여, 조합설립인가후 사업시행인가, 관리처분계획의 대략적인 절차로 진행된다. 그래서 일반 재개발 재건축보다 간단하게 생각하기 마련이다. 때문에 외형상으로 4년이내 끝낼 수 있을 거라 생각하지만, 그 속을 들여다보면 그리 간단한 문제만은 아니다.
삼성동 가로주택은 토지 등 소유자 79명이 조합을 설립해 아파트 118가구로 계획했다. 조합원 물량이 79가구, 일반 분양이 27가구다. 나머지 12가구는 공공임대주택으로 배정했다.
2021년 9월초부터 10월초까지 분양 시의 설계내용에 따라 타입을 선택한 후 분양신청까지 마쳤다. 이미 만 2년이 다되어가는 상황이다.
하지만 조합에서는 조합원 분양신청이 끝난 후 59㎡를 84㎡로 평형을 바꿔 설계 변경해 일반분양하는 관리처분계획을 통과시켰고, 일부 조합원들은 동일평형 저층(1~2층)의 소형평형을 분양받았다.
이로인해 일부 조합원들이 분양신청에 불법성을 지적하면서 구청에 민원을 제기하였다. 구청은 2022년 5월 “평형변경”신청 절차 이행이 필요하다고 지적하였고 일부 채택된 사항에 대한 조치계획서와 조치 후 결과를 제출하였다.
관리처분계획은 조합원 분양신청을 마친 후 이를 기초로 수립되어야 한다. 그런데 조합원 분양신청 완료 후 평형을 바꾸고 설계를 변경하여 관리처분계획을 수립했다. 이 때문에 조합원들의 선택의 기회가 박탈되고 조합원의 재산권을 침해하는 매우 중요한 사안이 될 수 있는 사안임을 감안하여 재차 관리처분계획을 수립하였다.
한편 권리가액 순으로 동일평형의 동·호수를 정하게 한 것이나 최상층 펜트하우스 1가구에 대한 특혜분양의혹과 조합 내홍으로 고소고발이 이루어진후 몇차례 변경을 거쳐 현재에 이르고 있다.
삼성동 98번지 일대 가로주택정비사업장은 15억원 초과의 고가주택들이어서 지난 22년 8월 PF대출을 통해 이주비대출을 해결했다. 당시 6% 이상의 고금리로 PF대출을 조달한 만큼 조합 측의 부담은 상당했다. 그러나, 이주비대출 규제가 풀리면서 은행들이 서울 강남 사업장으로 몰렸고, 가로주택사업장이라도 가산금리를 거의 적용하지 않은 연 4% 금리를 받아낼 수 있었다. 이는 강남중심권 사업이라는 매력때문에 빚어진 착시현상이다.
지난 한해 정비사업은 전반적으로2022년 부동산경기침체와 금리인상, 건축비상승등으로 인해 다소 사업이 진행이 늦어지고 있다. 삼성동 98번지도 이러한이유때문에 관리처분계획인가가 늦어지고 있다. 조합관계자는 “대부분 건축심의와 분양가 책정등의 사업지연요소를 현 조합장님이 발빠르게 대처하고 있어서 이주가 완료되는 대로 철거 및 착공에 들어갈 수 있을 것이다.”라고 말하였다.
효성중공업은 삼성동98번지일원가로주택정비사업조합과 삼성동98번지일원 가로주택정비사업 공사도급계약을 체결했다고 2022년6월30일 공시했다. 하지만, 공사비상승은 예고되고 있기 때문에 착공전 재계약이 불가피해 보인다.
사업 참여제안서에 따르면 효성은 조합원들과 8가지 항목에 대한 현실화를 약속했다. 여기에는 최고의 일반 분양가 실현, 조합원 분양가 최대 할인, 조합원 분담금 선납시 할인, 최저금리 자금조달, 조합원 동호수 우선배정, 100% 책임시공 및 책임분양, 신속하고 투명한 사업추진, 고객만족 Before 서비스 등의 내용이 포함됐다.
삼성동 98번지 일대 가로주택 사업은 지난 2월 목동 가로주택 사업에 이어 2종 일반주거지역(7층 이하)에서 공공임대 주택을 계획해 용적률 완화와 최고 10층까지 층수 완화를 받는 두번째 사례다.
시는 '서울시 빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 조례' 제50조와 소규모주택정비사업 심의기준에 따라 공공임대주택을 전체 세대수의 10% 이상(10.17%) 계획하는 경우 용적률을 225% 내에서 완화하고 최고 10층까지 지을 수 있도록 한다.
서울시관계자는 "소규모정비사업은 사업 속도가 빠르고 주택도시보증공사(HUG)에서 사업비 저리 융자, 규제 완화 등 이점이 커 계속 활성화 추세에 있다"며 "주거의 질을 개선과 주택 공급이 확대될 수 있도록 제도개선·행정지원을 계속해나갈 것"이라고 말했다.
가로주택사업, 강남의 1번지에서 이루어지는 가로주택정비사업이 이러하다. 앞으로 6년내에 복합환승센터등의 거대한 탈바꿈도 예고하고 있는 지역이기에 그 사업성은 상상을 초월할 것으로 보인다.이러한 강남의 사례를 타지역에서 적용할 수 있을지는 의문이다.
서울 전체가 하고 싶어하는 가로주택정비사업, 과연 막연한 기대감으로 시작해도 될까하는 의문이 생긴다. 철저한 사업성분석을 통해 기대감을 확신으로 바꾸는 노력이 필요해 보인다.