도시계획기술사 이규훈
신속통합기획이란?
신속통합기획이란 민간이 주도하는 재개발·재건축 초기 단계부터 서울시가 주민과 함께 사업성과 공공성이 적절히 결합된 정비계획(안)을 짜서 빠른 사업을 지원하는 제도를 말한다. 정비계획 수립단계에서 서울시가 공공성과 사업성의 균형을 이룬 가이드라인을 제시하고, 신속한 사업추진을 지원하는 공공지원계획을 말한다. 즉, 민간의 계획과 절차를 지원하는 정비지원계획이 신속통합기획이라 할 수 있다. 계획 수립기간 및 심의기간이 줄어들게 된다.
서울시는 매년 한 차례 공모로 진행했던 후보지 선정방식을 2023년 5월 8일부터 수시신청으로 전환하였다. 신속통합기획의 신청요건은 재개발 정비구역 지정요건에 맞으면서 토지등소유자 30% 이상이 구역지정에 동의하여야 한다. 재개발 구역지정을 위한 법적 요건은 필수항목(노후도 동수 3분의 2 이상, 구역면적 1만㎡ 이상)을 충족하고, 선택항목(노후도 연면적의 3분의2 이상, 주택접도율 40% 이하, 과소필지 40% 이상, 호수밀도 60동/ha 이상) 중 1개 이상 충족하면 된다. 최근에는 정비계획 입안 동의율을 기존 토지등소유자 3분의 2 이상에서 2분의 1 이상으로 완화한다고 한다.
신속통합기획의 인센티브
서울시는 신속통합기획으로 추진할 경우 다음과 같은 인센티브가 있다고 발표했다.
1. 더 유연한 도시계획 기준 적용 : 아파트 최고 높이 규제 완화(35층 룰 폐지), 역세권 개발가능용적률 상향(300% --> 300% ~ 700%), 공공시설 입체적 활용, 다양한 생활SOC(공공보행통로, 체육시설, 주차장 등) 설치
2. 더 신속한 심의와 사업기간 절반 단축 : 지구단위계획이 포함된 정비계획을 수립하여 기간을 단축함. 도시계획위원회를 정비사업 특별(수권) 분과위원회를 운영하고 쟁점별로 집중 검토함. 도시, 건축, 교통, 환경 관련 각 위원회를 하나로 통합하여 통합적 의견 제시 및 일괄된 사업추진이 되도록 함
3. 더 혁신적인 디자인 추구 : 미래 세대를 위한 주거유형 도입, 모두를 위한 경계 허물기, 가슴으로 경험하는 감성 디자인, 수변 중심구조로 도시문화 더하기, 쉼터로서의 3영역 만들기 등 아파트 디자인 혁신을 지원함
서울시는 신청구역의 재개발 추진의 적절성, 정비의 시급성, 실현 가능성 등 현황 검토를 위해 이루어지는 구청 사전검토 및 서울시 선정위원회 개최 등을 통해 후보지를 선정한다. 침수 등 재난에 취약한 주거지역의 개선을 위해 침수 이력이 있거나 반지하주택이 밀집한 지역에 가점을 부여하고 있으며, 재개발사업의 경우 추진 의지가 강한 구역을 후보지로 우선 검토하기로 했다.
현 신속통합기획 제도의 문제점
서울시의 신속통합기획 제도의 문제점은 변경하거나 취소할 수 있는 절차나 기준이 없다는 것이다. 많은 재개발·재건축 구역에서 빠른 사업추진과 여러 가지 인센티브를 보고 서울시에 신속통합기획으로 추진하는 재개발·재건축 후보지에 신청하였으나, 당초 기대와는 달리 신속통합기획(안)에 대한 주민들의 반대가 심한 경우 그 기획(안)을 재검토하거나 취소할 수가 없다는 것이다. 주민들이 반대하는 이유는 사생활을 침해할 수 있는 공공보행통로의 설치, 과다한 기부채납 조건, 많은 임대주택 건립, 예상과는 다른 인센티브 등 다양하다. 현행은 주민들 반대에도 불구하고 무조건 서울시가 정한 신속통합기획(안)에 따라 정비계획을 수립하여야만 한다. 심지어 송파구의 어느 재건축조합의 경우 신속통합기획(안)에 대한 주민들의 반대로 서울시에 철회를 요청하였다가 거절당하여 조합장 및 임원들이 전원 사퇴한 조합도 생겨났다. 이것은 말도 않되는 이야기이다.
서울시는 신속통합기획 제도를 개선해야...
따라서 서울시가 신속통합기획 제도를 개선할 것을 다음과 같이 제안한다.
첫째, 정비계획 입안 재검토 절차를 마련해야 한다. 일정 수의 토지등소유자(약 15% 이상)가 신속통합기획(안)에 반대하면 정비계획의 입안을 재검토 할 수 있는 절차를 마련해야 한다. 입안권자인 구청장이 사업추진 여부에 대한 의견이나 구역계 일부를 제척 또는 변경 등 의견을 서울시에 제출하게 해야 한다. 필요한 경우, 구청장은 주민 설문조사를 실시하여 사업추진 여부를 판단 할 수 있게 하여야 한다.
둘째, 재개발 후보지 선정 취소를 할 수 있는 기준을 마련해야 한다. 일정 수의 토지등소유자(약 25% 이상)나 일정 토지면적(50% 이상)이 신속통합기획(안)에 반대할 경우에는 정비계획 수립 절차를 중단하고 재개발 후보지에서 제외할 수 있게 하는 기준 마련이 시급하다. 주민들이 원하는 곳은 빨리 추진하면 되고, 주민들이 원하지 않는 곳은 재검토 하거나 취소하는 것이 진정으로 위민행정(爲民行政)이라고 생각한다.