재건축사업의 상가 지분 쪼개기를 막아야 한다.

도시계획기술사 이규훈

재건축사업의 조합설립요건

재건축사업의 경우 조합을 설립하려는 때에는 주택단지의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외한다)와 주택단지 전체 구분소유자의4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지등소유자의 동의를 받아야 한다. 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다.

재건축사업에서 상가소유자 동의의 중요성

재건축사업에서 상가(복리시설)의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 보기 때문에 아파트 단지 내에 여러 개의 상가동이 있더라도 전체를 하나의 동으로 간주하고, 상가소유자의 과반수 동의를 받으면 재건축조합설립을 위한 동의율이 확보된다. 여기서 문제가 되는 것은 상가소유자의 과반수가 동의를 하지 않으면 아파트 소유자 전체가 동의를 하더라도 재건축을 할 수 없다는 점이다.

예를 들어 A아파트의 전체 소유자가 1,000명이고 아파트 소유자가 900명, 상가소유자가 100명인 경우 상가소유자 51명이 동의를 하지 않으면 나머지 소유자 949명이 동의를 하더라도 동별 요건을 구비하지 못하여 재건축을 할 수 없다는 것이다.

재건축사업의 경우 아파트 소유자와 상가 소유자 간의 이해충돌로 상가 소유자의 동의를 얻지 못해 사업이 장기간 표류하는 경우가 많은 것이 현실이다. 그래서 상가 소유자의 동의를 이끌어내기 위하여 상가 소유자에게 아파트를 분양받게 해주는 조합이 많이 생겨나고 있다.

재건축사업의 경우 상가 조합원은 원칙적으로 상가를 분양받고 아파트를 분양받을 수 없으나, 조합정관에 따라 상가 조합원에게 아파트를 분양받게 할 수도 있다. 그래서 상가 소유자의 동의를 이끌어내고 재건축사업 하기 위하여 상가 소유자에게 아파트를 분양받을 수 있도록 조합정관을 고치는 조합이 많이 생겨나고 있는 것이다.

실제로 최근 조합설립을 앞둔 서울 대치동 은마아파트의 경우 추진위원회와 상가협의회 간에 ‘상가 권리가액 산정 비율’을 10%로 하기로 합의하면서 상가 소유자의 동의를 이끌어내었다. 이밖에도 신반포2차, 신반포3차·경남, 신반포4지구 등도 상가 소유자의 동의를 받기 위해 ‘상가 권리가액 산정 비율’을 10%로 낮추어 아파트 분양을 받기 쉽게 정관을 개정하였다.

상가 지분 쪼개기 사례와 문제점

그런데 최근 조합설립을 준비하고 있는 재건축단지에서 상가 지분 쪼개기가 성행하고 있다고 한다. 추진위원회 설립 이후 상가 지분 쪼개기를 통해 토지등소유자가 증가하면서 조합설립에 발목을 잡고 있다는 것이다.

대표적인 사례가 부산 대우마리나 아파트의 사례다. 한 언론 보도에 따르면 “지난해 8월 한 법인이 대우마리나 지하상가 전용면적 1,044㎡ 1개 호실을 매입했다. 이후 법인은 1개 호실을 전용면적 9.02㎡ 123개 호실로 분할해 매각하면서 상가 지분 쪼개기 논란이 커졌다. 법인은 2억 2,500만원으로 상가 1실을 사면 30평대 아파트 새 아파트를 받을 수 있다고 홍보했다.”고 한다.

「도시 및 주거환경정비법」에는 정비구역 지정·고시가 있은 후에 토지나 주택을 분할하거나, 단독·다가구주택을 다세대주택으로 전환하는 등 지분 쪼개기를 해도 분양권을 얻지 못하게 하는 규정이 있다. 하지만 토지나 주택에 한해 적용되는 규정이라 상가는 예외이다. 따라서 부산 대우마리나 상가 지분 쪼개기는 합법적이라 할 수 있고, 조합정관에 따라 아파트를 분양받을 수도 있다는 것이다. 상가 지분 쪼개기가 성행하는 이유이다. 물론 상가 소유자의 지분 쪼개기에 대해 조합정관으로 아파트 분양권을 주지 않을 수도 있을 것이다. 그러나 그럴 경우 상가소유자의 동의를 이끌어내지 못해 결국 재건축사업을 추진할 수 없게 될 것이다. 이러지도 저러지도 못하는 상황이 발생할 수 있다.

재건축사업의 상가 지분 쪼개기를 막아야 한다.

최근 상가 지분 쪼개기 논란이 커지자 서울 강남구의 경우 적극적인 제재에 나섰다. 강남구는 지난 3월 대치동 미도와 선경아파트, 압구정동 미성, 논현동 동현, 개포동 개포현대1차·개포경남·개포우성3차 등 7곳에 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 ‘행위허가 및 개발행위허가 제한지역’ 공고를 냈다. 제한지역으로 지정되면 특별한 경우를 제외하고는 3년간 건축 및 토지 분할 등이 제한되기 때문이다. 건축 및 토지분할 제한에는 집합건축물의 전유부 분할 및 건축물대장 전환도 포함되어 상가 지분 쪼개기가 금지된다. 하지만 이는 임시방편일 뿐이다. 향후 「도시 및 주거환경정비법」에서 상가 지분 쪼개기를 직접 제한하는 명문 규정을 만들어야 할 것이다.

즉, 집합건물인 상가의 구분소유권을 분할하는 경우에는 권리산정일의 다음 날을 기준으로 정비사업의 건축물을 분양받을 권리를 산정할 수 있도록 하고, 권리산정일의 시기는 정비구역의 지정ㆍ고시일이나 정비기본계획 수립 후 정비구역의 지정ㆍ고시 전에 시ㆍ도지사가 따로 정하는 날을 기준으로 할 필요가 있다. 이를 위반하여 집합건물인 상가의 구분소유권을 취득한 자에게는 현금으로 청산할 수 있는 규정을 마련함으로써 정비사업을 방해하는 무분별한 투기행위를 차단할 수 있을 것이다.