정상적인 조합의 해산·청산을 위한 제도적 장치가 필요하다.

조합의 해산·청산의 의미

 재개발·재건축사업에서 조합의 해산이란 조합 법인격의 소멸을 가져오는 원인이 되는 법률사실을 말한다. 조합의 해산은 총회의 의결사항이므로 조합 총회의 의결을 거쳐 해산한다. 조합의 해산에 관한 사항은 「도시 및 주거환경정비법」또는 정관에 다른 규정이 없으면 조합원 과반수의 출석과 출석조합원 과반수의 찬성으로 의결한다. 조합은 준공인가를 받은 후 이전고시 및 건축물 등에 대한 등기절차를 완료하고 총회를 소집하여 해산 의결을 하여야 한다. 조합이 해산의결을 한 때에는 해산의결 당시의 임원이 청산인이 된다. 조합이 해산하는 경우에 청산에 관한 업무와 채권의 추심 및 채무의 변제 등에 관하여 필요한 사항은 민법의 관계규정에 따른다. 즉, 기존의 법률관계를 처리하는 청산절차가 수반된다.

 재개발·재건축사업에서 조합의 청산이란 정비사업을 통해 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우에 사업시행자가 이전고시일 후에 그 차액에 상당하는 금액을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하는 등 조합의 권리·의무관계를 정리하는 절차를 말한다. 조합이 해산하는 경우에는 파산인 경우를 제외하고 정관 또는 총회의 결의로 다르게 정한 바가 없으면 조합장이 청산인이 된다. 청산인은 ①현존하는 조합의 사무종결, ②채권의 추심 및 채무의 변제, ③잔여재산의 처분, ④그 밖에 청산에 필요한 사항 등을 성실히 수행하여야 한다. 청산종결 후 조합의 채무 및 잔여재산이 있을 때에는 해산당시의 조합원에게 분양받은 토지 또는 건축물의 부담비용 등을 종합적으로 고려하여 형평이 유지되도록 공정하게 배분하여야 한다. 조합은 사업을 완료하거나 페지한 때에는 시·도조례가 정하는 바에 따라 관계서류를 시장·군수에게 인계하여야 한다.

조합 해산을 위한 총회에 관한 특례

 「도시 및 주거환경정비법」제86조의2에 따라 조합장은 이전고시가 있은 날부터 1년 이내에 조합 해산을 위한 총회를 소집하여야 한다. 조합장이 정해진 기간 내에 총회를 소집하지 아니한 경우 법 제44조제2항에도 불구하고 조합원 5분의 1 이상의 요구로 소집된 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의를 받아 해산을 의결할 수 있다. 이 경우 요구자 대표로 선출된 자가 조합 해산을 위한 총회의 소집 및 진행을 할 때에는 조합장의 권한을 대행한다. 시장ㆍ군수등은 조합이 정당한 사유 없이 해산을 의결하지 아니하는 경우에는 조합설립인가를 취소할 수 있다. 해산하는 조합에 청산인이 될 자가 없는 경우에는 「민법」 제83조에도 불구하고 시장ㆍ군수등은 법원에 청산인의 선임을 청구할 수 있다.

미해산·미청산 현황과 이유

 서울특별시는 2023년 4월 기준 서울지역에서 준공 이후 1년 넘게 해산 또는 청산하지 않고 유지 중인 조합이 총 189개에 달한다고 밝혔다. 조합 해산을 하지 않는 ‘미해산 조합’이 52곳, 정비사업에 대한 회계처리를 끝내지 않는 ‘미청산 조합’이 137곳으로 파악됐다. 10년 이상 된 미해산·미청산 조합도 35곳에 달한다. 서울특별시가 조사한 미해산·미청산조합 현황은 다음과 같다.

 그럼 이처럼 빨리 해산 및 청산이 이루어지지 않는 이유는 무엇일까 의문이든다. 재건축·재개발 사업이 끝나면 조합은 남은 돈을 청산해 조합원에게 돌려주고 해산해야 한다. 그러나 일부 조합장과 임원들이 잔여 이익금을 나누어 쓰거나 급여 등을 계속 받기 위해 고의로 해산을 지연시킨다는 의혹이 꾸준히 제기되어왔다. 물론 법적 분쟁 등을 이유로 해산을 하고 싶어도 못하는 조합이 있을 수는 있다.

정상적인 해산·청산을 위한 제도적 장치가 필요하다.

우선 전면적으로 조합운영 실태점검을 실시하여야 한다. 미해산·미청산 조합에 대한 전수조사를 통하여 만약 고의적으로 해산·청산을 미뤄 조합원에게 돌려주어야 하는 청산금을 돌려주지 않고 일부 임원들이 써버려 조합원들에게 피해를 주는 사례가 발견된다면 경찰에 수사를 의뢰하거나 강력한 행정처분을 내려야 할 것이다. 다음은 정당한 사유 없이 조합을 해산·청산하지 않는 경우 처벌할 수 있는 근거규정을 마련해야 할 것이다. 처벌규정이 있어야 실효성이 담보될 것이다.

조합원의 분담금을 거두어 공사비 등 사업비로 사용하고 남은 돈이 있다면 당연히 조합원에게 돌려주어야 할 것이다. 따라서 국토교통부 및 지방자치단체는 정상적인 해산·청산 및 잔여 사업비의 조합원 환급을 위한 제도적 장치를 마련해야 할 것이다.