올해 외국인 토지 거래량 2018년 뛰어넘을 것으로 예상
외국인의 투기성 부동산 거래가 날이 갈수록 극화됨에 따라 국회의원들은 여러 규제 법안들이 국회에 발의되고 있다. 더불어 민주당 전용기 의원은 외국인 부동산 투기 문제를 해결하기 위한 방안으로 8일 지방세법 법률 개정안 발의에 이어 20일 부동산 거래신고 등에 관한 법률 개정안을 발의했다.
한국감정원 부동산 거래현황 통계에 따르면, 외국인 토지 거래는 2018년은 26,062필지, 2019년은 23,776필지, 2020년은 9월까지 집게 된 바에 의하면 총 19,605필지가 거래됐음을 확인할 수 있었다. 월별 거래량을 비교했을 때, 2020년이 12월까지 집계한다면 지난 연도를 넘어설 것으로 예상된다.
아파트의 경우, 2010년 거래량은 753,516필지였으나 10년이 지난 2019년 거래량은 1,101,147필지가 거래되었고, 10년 동안 46퍼센트가 증가했음을 확인할 수 있었다.
국세청에 따르면, 2017년부터 지난 5월까지 외국인이 구입한 아파트 23,167채를 대상으로 조사한 결과, 실제로 7,569채(32.7%)에는 해당 아파트를 구입한 외국인이 거주하지 않는 것으로 나타났다. 부동산 매입 상당수는 실질적 목적인 거주가 아닌 투자, 투기 목적이 대부분이라는 것이다.
외국인 부동산 매입이 증가하는 이유로 내국인에 비해 느슨한 대출 규제를 하나의 원인으로 들 수 있다. 외국인의 경우, 대출 금액이 낮지만 담보 대출을 받는 것도 일부 가능하며 해외에 본인의 자산이나 신용이 있다면 자기 자본 외에도 추가 대출도 가능하다. 금융업계에 따르면, 본인의 국가에서 필요한 자금을 대출 신청 후 승인이 되면 국내로 돈을 송금하는 것까지 가능하다.
김원중 건국대 부동산학과 겸임교수는 "현재 외국인은 부동산을 취득할 때 외국환거래법상 신고가 전혀 필요 없고, 매매 잔금을 치른 뒤 60일 이내 취득신고를 하면 소유권 이전등기를 할 수 있다"라고 전했다. 반면, 우리나라와 달리 개발도상국에서는 외국인의 대출이 불가능하도록 되어 있기에 모두 본인 자금으로 매입을 하도록 제한을 두고 있다.
외국인 투기성 매매 증가의 또 다른 원인은 국내 조세 정책으로 보고 있다. 현재 국내 부동산 취득세는 주택 가격 및 다주택 여부에 따라 1~4% 납부하도록 되어 있는데, 이는 외국인에게도 내국인과 똑같이 적용된다. 외국인 중 일부는 양도소득세 장기보유특별공제 등 세제 감면을 받는다. 해외에서는 조세 정책과 관련하여 다양한 규제 법안을 시행하고 있다.
싱가포르의 경우, 현지 내국인의 기본 취득세는 1~4퍼센트이며, 다주택자는 최고 15퍼센트를 추가 부과하고 있다. 반면, 외국인에게는 취득세 20%를 부과하과함으로써 내국인과 차별점을 두고 있다.
호주 또한 투기 방지 정책으로 외국인이 5천만 달러 이상의 부동산을 매입, 임대할 때 정부에 신고하고 외국인 투자 심의위원회 승인을 받아야 하는 거래 허가제를 두고 있다. 이와 더불어 거주 목적의 외국인이 보유하던 부동산을 매각해도 양도소득세 면제를 청구할 수 없고 거주 증명을 할 수 없을 때는 매각가액의 12.5%를 과세당국에 납부해야 한다.
전용기 의원이 20일 발의한 개정안은 외국인이 주택법상의 투기과열지구 또는 조정대상지역에 있는 토지를 취득할 시 사전 허가를 받게 함으로써 외국인의 투기성 부동산 매입을 미연에 차단하고 국내 주택시장 안정을 도모하려는 것이다. 현재 우리나라의 투기과열지구와 조정대상지역으로는 서울 전 지역, 경기도와 인천의 일부 지역을 포함한 수도권과 지방 일부 지역이 해당된다.
개정안 통과 시, 현재 계속되는 집값 상승으로 인한 국민의 우려 및 삶의 질 저하와 관련하여 심각한 사회 문제를 마주하고 있는 상황에서 국민 주거 안정 및 집값 안정화를 기대해볼 수 있을 것이다.